Người mua nhà lần đầu cần sáng suốt nếu chủ đầu tư bàn giao chậm, bởi nếu gặp phải điều này chính mình sẽ thiệt hại rất nhiều.
Bàn giao chậm là vấn đề mà bất kỳ khách hàng mua nhà nào cũng có thể gặp phải. Lúc này, người mua nhà cần làm gì để bảo đảm quyền và lợi ích của mình?
Điều kiện để bàn giao nhà được quy định như thế nào?
Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:
- Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
- Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
- Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà
Đồng thời, theo Điều 123 Luật Xây dựng 2014 quy định: Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật xây dựng 2014.
Như vậy, Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép theo điều kiện nêu trên.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư
Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chủ đầu tư có nghĩa vụ như sau:
- Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
- Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
- Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định trên.
Xử lý như thế nào khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà?
Thứ nhất, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật dân sự 2015 về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán như sau:
- Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
- Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
- Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 Bộ luật dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
- Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật dân sự 2015
- Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật dân sự 2015.
Thứ hai, khởi kiện tại Tòa án.
Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
- Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…)
- Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
- Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.
Sau đó nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện.
