Vì sao không nên mua bán đất thôn qua hợp đồng ủy quyền - Minh họa
Trong nhiều trường hợp, thay vì thực hiện việc sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người dân lại chọn làm một hợp đồng ủy quyền, trong đó có thanh toán tiền cho bên bán nhưng ngược lại chỉ được ủy quyền quản lý, sử dụng, giao dịch đối với mảnh đất. Cách giao dịch này làm mất hoàn toàn bản chất của việc sang nhượng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Bản chất của Hợp đồng ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 là:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Theo định nghĩa này, người được ủy quyền sẽ nhân danh – tức thay mặt người có quyền để thực hiện những quyền này. Chẳng hạn, theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức sổ đỏ) có các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, sau khi làm một hợp đồng ủy quyền cho bạn, bạn có quyền thay họ thực hiện các quyền nêu trên.
Thông thường, khi một người ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền của mình, họ sẽ phải trả “tiền công” cho người được ủy quyền, bởi lẽ lúc này người phải đứng ra thực hiện quyền có thể phải đi làm các thủ tục giấy tờ hoặc thực hiện công việc nào đó nên cũng có thể nói hợp đồng ủy quyền giống như một hợp đồng “nhờ” người khác thực hiện công việc cho mình rồi trả công.
Quan trọng hơn, người ủy quyền (trong trường hợp này là bên có đất) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:
- Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
- Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
Như vậy, nếu người có đất có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và số tiền bạn bỏ ra trước kia để được ủy quyền quản lý, sử dụng đất cũng đã được trao, không thể dễ dàng đòi lại. Chính vì bản chất của hợp đồng ủy quyền không phải là bạn thay họ đứng tên trên sổ đỏ nên Nhà nước sẽ không ghi nhận bạn là người chính thức có quyền sử dụng mảnh đất!
