Từ 01/7/2024, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất như thế nào?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025 đề ra 04 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp so sánh. Vậy định giá đất bằng phương pháp so sánh là gì? Trình tự thực hiện thế nào?

>> Xem thêm bài viết: 

• Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như thế nào?

• Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện thế nào?

• Hướng dẫn thủ tục đề nghị cấp lại Chứng chỉ định giá đất 2024

(1) Định giá đất bằng phương pháp so sánh là gì?

Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, 04 phương pháp định giá đất được liệt kê gồm có:

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo đó, phương pháp so sánh xác định giá đất là việc xác định giá của thửa đất thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có). 

Việc phân tích, so sánh giá đất được thực hiện dựa trên các căn cứ sau: 

- Mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất,

- Mức giá của các thửa đất tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường

- Mức giá của các thửa đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá

(2) Trình tự thực hiện xác định giá đất theo phương pháp so sánh thế nào?

Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc

Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất

Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất do Chính phủ ban hành dự kiến có hiệu lực từ 01/7/2024 có hướng dẫn chi tiết về trình tự, nội dung thực hiện phương pháp so sánh trong việc xác định giá đất.

Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 5 Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất hướng dẫn trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá gồm:

- Mục đích sử dụng đất

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất định giá

Bước 2: Khảo sát, thu thập các thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

- Giá đất đã chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong khoảng thời gian không quá 24 tháng kể từ thời điểm định giá đất và ưu tiên thu thập từ các nguồn sau:

+ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản;

+ Phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với các trường hợp đã chuyển nhượng trên thị trường.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Việc lựa chọn các thửa đất so sánh khi áp dụng phương pháp so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên sau:

+ Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu giá quyền sử dụng đất gần nhất với thời điểm định giá;

+ Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

+ Có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá, không bị giới hạn bởi địa giới hành chính cấp xã, cấp huyện trong phạm vi tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Bước 3: Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Lưu ý: tất cả giá trị đều được lấy tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Giá trị tài sản gắn liền với đất = Giá trị xây dựng mới - Giá trị hao mòn, khấu hao 

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. 

Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng

- Đối với cây lâu năm: giá trị của tài sản gắn liền với đất là giá trị khai thác còn lại của loại cây lâu năm đó tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm của cây lâu năm đó hoặc bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc nếu chưa đến kỳ thu hoạch.

- Đối với rừng trồng, cây công nghiệp: giá trị của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; hoặc bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng nếu chưa có quy định.

Bước 4: Xác định giá của thửa đất so sánh

Xác định giá của thửa đất so sánh theo công thức sau:

Bước 5: Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%)

- Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;

- Các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng); các yếu tố của thửa đất so sánh vượt trội hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ);

- Các yếu tố của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

Bước 6: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được tính theo công thức sau:

Bước 7: Tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính theo từng thửa đất so sánh ở Bước 6

Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 15%.

Đối với trường hợp định giá thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu 03 thửa đất so sánh thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí, sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất cần định giá.

Trên đây là các bước thực hiện định giá đất theo phương pháp so sánh được hướng dẫn bởi Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất cập nhật ngày 26/04/2024.

Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025

Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc

Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất

>> Xem thêm bài viết: 

• Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như thế nào?

• Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện thế nào?

• Hướng dẫn thủ tục đề nghị cấp lại Chứng chỉ định giá đất 2024