Đây là nội dung tại Thông tư 11/2022/TT-NHNN, ngày 03/9/2022 quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc NHNNVN ban hành. Trong đó, quy định quản lý hoạt động bảo lãnh nổi bật như bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, Thông tư nêu rõ trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
(1) Bảo lãnh ngân hàng
Bảo lãnh là một thuật ngữ thường được dùng trong lĩnh vực giao dịch dân sự đặc biệt là ngân hàng, theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng.
Trong đó, bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện.
Hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.
(2) Nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Tóm lại bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động mà ngân hàng thực hiện cam kết nghĩa vụ trả nợ cho cá nhân, tổ chức được bảo lãnh để đầu tư xây dựng nhà ở, bất động sản sẽ hình thành trong tương lai.
Điều kiện thực hiện bảo lãnh
Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:
- Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng).
- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và quy định của pháp luật có liên quan.
Trình tự thực hiện bảo lãnh
Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.
Ngân hàng thương mại và chù đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về bảo lãnh mua, bán cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư 11/2022/TT-NHNN về hợp đồng bảo lãnh và thỏa thuận bảo lãnh.
Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua.
Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đế Ị>hát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cap thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.
Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh
Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư 11/2022/TT-NHNN, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được ngân hàng thương mại bảo lãnh.
Xem thêm Thông tư 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/4/2023 thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN, Thông tư 13/2017/TT-NHNN. 