Tranh chấp xác định ranh giới

Chào bạn!

                1. Nội dung bạn hỏi về việc sử dụng đất, tôn trọng ranh giới Bất động sản, được BLDS năm 2005 quy định như sau:

"Ðiều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.

Ðiều 266. Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Ðối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Ðối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.".

             2. Đối với việc xác định ranh giới khi cấp GCN QSD đất, bạn tham khảo quy định sau đây:

        Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc xác lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính quy định:

      "Ranh giới thửa đất được xác định khi đo vẽ bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau: Trường hợp thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất (mô tả các mốc ranh giới hoặc ghi kích thước từng cạnh thửa) với các thửa đất liền kề và hiện trạng đường ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có thì đường ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề hoặc hiện trạng đường ranh giới của thửa đất đã thay đổi so với đường ranh giới thể hiện trên giấy tờ đó thì việc xác định ranh giới thửa đất thực hiện như sau:

- Đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (gọi chung là đơn vị đo đạc) có trách nhiệm xem xét cụ thể về hiện trạng sử dụng đất, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định và lập bản mô tả về ranh giới thửa đất; chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất và người nhận bản mô tả có trách nhiệm ký xác nhận về việc đã nhận bản mô tả này;

- Sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó;

Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Trường hợp người sử dụng thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất đó cho UBND cấp xã để gửi cho người sử dụng đất liền kề; trường hợp đến khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất liên quan đến đường ranh giới đó mà chưa gửi được bản mô tả cho người sử dụng đất liền kề thì UBND cấp xã ghi xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận “Chưa gửi được bản mô tả thửa đất cho... (ghi tên và địa chỉ của người sử dụng đất liền kề vắng mặt)”. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi thông báo ba lần trong thời gian không quá 10 ngày trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất; chi phí cho việc thông báo được tính chung trong chi phí cấp Giấy chứng nhận và được lấy từ nguồn ngân sách. Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó;

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì Đơn vị đo đạc có trách nhiệm thông báo cho UBND cấp xã để giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai và ranh giới thửa đất được đo đạc theo kết quả giải quyết tranh chấp đó.

Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng và đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp sử dụng đất thành 2 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để giải quyết.".

gia  đình ông A từ địa phương khác chuyển đến năm 2002 nhưng trong đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sữ dụng đất lại ghi khai hoang năm 2000.luật sư cho em hỏi trường hợp này có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sữ dụng đất không? 

Kính chào Luật sư.

Tôi là Phạm Văn Phả 

Sinh năm 1976

Quê quán: Thôn Đào xá- xã Thắng lợi- Huyện Thường tín-Hà nội

Luật sư cho tôi được hỏi:

Tôi có mảnh đất được thừa kế mà bố tôi cho( phần mặt tước và sau giữa nhà tôi và hàng xóm  thẳng nhau, phía trước là đường làng) (trên sổ đỏ cấp năm 2002 và bản đồ các thời kỳ đều có đường ranh giới giữa 2 bên là đường thẩng) phần giáp ranh với nhà hàng xóm liền kề trên đó vẫn còn phần móng của ngôi nhà cũ, và tường bếp cũ (phần mái bếp đã phá còn lại phần tường) trên đoạn tường bếp giáp ranh  gia đình tôi có để chừa giọt danh và rãnh thoát thước từ khu bể (nay vẫn là rãnh thoát nước) mà các cụ tôi xây từ rất lâu (trước 1945) ở giữa khoảng móng nhà và tường bếp có khoảng cách ( khoảng sân) dài  9m trước kia là hàng rào bằng cây, đến năm 1993 nhà hàng xóm có xây nhà và tường rào,  nhà xây phần đầu hồi nhà sát với móng nhà cũ của gia đình tôi,  tường rào phía trước xây đến phần tường bếp nhà tôi và có để lỗ để nhà tôi thoát rãnh nước, và phần tường rào đoạn sân xây nối vào tường bếp cũ nhà tôi và trên đất của nhà tôi (do họ có sang nói với bố tôi cho xây nối vào và có bảo khi nào nhà tôi dùng đến thì đập đi) bố tôi đồng ý, đến năm 1994 xã đi đo lập lại bản đồ địa chính và họ không hỏi mốc giới giữa 2 bên mà tự ý lấy đầu tường rào và tường bếp nhà tôi làm mốc phía trước, đầu hồi nhà làm mốc phía sau. đến năm 2012 nhà tôi xây công trình phụ  trên phần móng nhà cũ , và đình xây nhà kho tại phần sân và tường bếp, gia đình tôi có đề nghị nhà hàng xóm phá tường rào trả đất cho nhà tôi thì họ không nghe và nói nhà tôi lấn chiếm đất của họ( vì trên sổ đỏ và bản đồ thì phần thường bếp cũ và tường khoảng sân là thuộc bản đồ và sổ đỏ của họ) 

Và họ có làm đơn lên tòa án huyện kiện gia đình nhà tôi lấn chiếm đất của họ và không cho gia đình tôi xây nhà kho.

Vậy xin luật sư hãy tư vấn cho tôi làm thế nào để tôi có thể đòi lại phần đất mà bố tôi đã cho tôi

Thông tin tư vấn xin gửi về địa chỉ Email: phamvanpha76@gmail.com

Cám ơn LS Đặng Văn Cường đã góp ý. Xin LS cho em hỏi thêm:

-Ngày 7/7 hôm nay tòa đã mở phiên xét xử sơ thẩm, và bên nguyên đơn một mực cho rằng các tường bếp và tường ngăn ở giữa 2 bên xây đều là tạm thời, và em cũng đã nói đây là tường bếp các cụ nhà em để lại từ rất lâu đời trước khi có bản đồ, và có trước khi nhà nước cấp GCNQSDĐ liệu có phải là tường tạm không, ngoài ra trích lực bản đò năm 1989 diện tích nhà họ có 280m đến năm 2001 cấp sổ đỏ thì diện tích trên sổ của họ là 285m, diện tích tổng 2 sổ (của em và anh trai em là 345m, và khi tòa cho đo lại thì diện tích 2 sổ nhà em là 354m(mảnh đất này bố em chia cho 2 anh em)) và họ có thuê luật sư và vị luật sư này có nói trong quá trình cấp đất đều có việc UB xã có trưng sơ đồ nhưng gđ em ko có ý kiến có nghĩa là đã đồng ý với các kết quả đó, và sau khi tòa nghị án và tòa tuyên rằng:

Do diện tích tranh chấp không nhiều và do có các công trình trên đất nên không yêu cầu nhà em phải giỡ bỏ để trả đất và tòa tuyên giữ nguyên hiện trạng mốc giới đẫ có tường bên nào xây bên đó sử dụng và buộc gđ em phải đền bù số đất thiếu trên sổ đỏ của nguyên đơn là 6m và quy gia tiền, và em phải chịu toàn bộ án phí.

LS cho em hỏi tòa tuyên như vậy có đúng ko? và em muốn làm đơn kháng cáo và muốn nhờ LS Cường bảo vệ quyền và lợi của em có được ko? ngoài ra em đang yêu cầu UB ND xã cấp trích lục bản đồ qua các thời kỳ, 1939, 1964, 1989

Nếu được xin LS cho em biết ý kiến càng sớm càng tốt, nếu LS bận thì có thể giới thiệu giúp em LShoặc cơ quan trợ giúp pháp lý  để em có thể nhờ trợ giúp ạ.

Ông có quyền kháng cáo, việc áp dụng chứng cứ là do ý chí của thẩm phán. Việc ông muốn sử dụng chứng cứ từ những năm 1939-1940 thì gia đình ông nên đi trích lục