Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Chào bạn,

        Vấn đề bạn thắc mắc cũng đã lâu nhưng chưa có thành viên nào trả lời, không biết bạn đã được tự tìm được câu trả lời hoặc đã nhận được sự tư vấn từ nơi khác hay chưa, nhưng mong là câu trả lời của tôi, dù muộn, nhưng vẫn giúp ích phần nào cho bạn và các thành viên khác.

          Đối với các vấn đề vướng mắc của bạn, chúng tôi góp ý kiến như sau:

          Vấn đề 1 + 2: Về việc xác định thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

          Đầu tiền, cần lưu ý với bạn rằng, bạn là người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người mua), do đó, bạn không có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cơ quan thuế theo như quy định của pháp luật, nghĩa vụ này sẽ thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán). Nhưng trong thực tế, có thể do thỏa thuận trước của hai bên mà bạn sẽ là người chịu khoản thuế này.

         Đúng như bạn đã tìm hiểu thì: Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = (Thu nhập tính thuế) x (Thuế suất). Như vây, căn cứ để tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ là thu nhập tính thuế và thuế suất.

          * Thu nhập tính thuế:

          Theo quy định tại khoản 1, Điều 18, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 91/2014/NĐ-CP và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP) thì:

“Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.”

          Như vậy, để xác định được thu nhập tính thuế, thì cần căn cứ các loại giá cả và chi phí sau đây: giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan:

Thứ nhất, về việc xác định giá chuyển nhượng:

           Tại  khoản 2, Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, có quy định:

“Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

a) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”

          Trong tình huống giả định của bạn đưa ra thì giá chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là 1.200.000.000 (đồng) cho 200 m² đất, tương ứng với giá 6000.000 đồng/m², lớn hơn so với mức giá trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định là 2000.000 đồng/m². Như vậy, giá chuyển nhượng ở đây là một giá trị xác định cụ thể, thực tế được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên và không thấp hơn giá đất do UBND cấp Tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, trong trường hợp này thì giá chuyển nhượng ở đây sẽ là 1.200.000.000 (đồng).

          Thứ hai, về việc xác định giá vốn:

          Giá vốn sẽ được xác định dựa trên căn cứ được quy định tại khoản 3, Điều 18, Nghị định 65/2013/NĐ-CP, cụ thể như sau:

“Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3. Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

a) Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất;

b) Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi mua);

c) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá;

d) Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu tại Điểm a, Điểm b và Điểm c Khoản này thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định giá vốn.”

          Thứ ba, về việc xác định chi phí hợp lý liên quan:

          Chi phí hợp lý liên quan sẽ được xác định dựa trên căn cứ được quy định tại khoản 4, Điều 18, Nghị định 65/2013/NĐ-CP, cụ thể như sau:

“Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4. Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);

c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.”

         * Thuế suất: căn cứ vào khoản 2, Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì mức thuế suất trong trường hợp này là 25%

         Từ các căn cứ để xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và chi phí hợp lý liên quan nêu trên, bạn sẽ xác định thu nhập tính thuế sao cho phù hợp và đúng theo quy định của pháp luật. Do thông tin bạn cung cấp còn hạn chế nên tôi không thể xác định chính xác giá trị là bao nhiêu, nếu cần trao đổi thêm thì bạn hãy cung cấp thêm thông tin cần thiết cho chúng tôi.

          Lưu ý: Bạn cũng cần lưu ý xem, bên chuyển nhượng (bên bán) có thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Nếu không thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo cách hướng dẫn nêu trên.

         Vấn đề 3: Về công trình xây dựng trên đất:

         Thứ nhất, công trình xây dựng có phải là một loại tài sản gắn liền với đất?

 Tại khoản 1, Điều 104, Luật Đất đai năm 2013 về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất quy định như sau:

“Điều 104: Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất

1.Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

        Như vậy, theo quy định của pháp luật, thì công trình xây dựng (khác nhà ở)  là một loại tài sản gắn liền với đất.

       Thứ hai, Công trình xây dựng trên đất bất hợp pháp có là căn cứ tình thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất?

        Các công trình xây dựng bất hợp pháp sẽ không đủ điều kiện để được cấp các giấy tờ hợp pháp dùng để làm căn cứ cho việc xác định thu nhập tính thuế, do đó, các công trình xây dựng trên đất bất hợp kháp không thể là căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân được đề cập đến trong điểm b, Khoản 1, Điều 12 Thông thư 111/2013/TT-BTC.

        Trên đây là nội dung tư vấn sơ bộ của chúng tôi, mong là bạn sớm giải quyết được các vướng mắc của mình. Trường hợp cần giải thích chi tiết nội dung trên hoặc tư vấn thêm các vấn các vấn đề khác có liên quan, bạn có thể liên hệ lại với chúng tôi theo thông tin dưới đây.

          Trân trọng,

Chuyên viên tư vấn Nguyễn Thị Thanh