Theo quy định của pháp luật hiện hành, để sang tên Sổ đỏ trước hết cần có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên thực tế từ trước đến nay, khi mà pháp luật còn chưa được phổ biến rộng rãi, người dân thường chỉ quen với việc lập giấy viết tay trong các giao dịch dân sự. Đối với những giao dịch nhà đất từ lâu chỉ có giấy viết tay như vậy, bây giờ muốn làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì có cần phải lập lại hợp đồng công chứng, chứng thực hay không?
1. Chuyển nhượng từ sau ngày 01/07/2014
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013,
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp là kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về trường hợp khác không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Lúc này theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này"
Như vậy, đối với các trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 thì người đang sử dụng thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu thay cho thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Ngoài ra, người yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cần phải có đủ điều kiện về các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
