Thủ tục sang tên căn hộ chung cư

Chào bạn,

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề bạn thắc mắc, dựa trên các thông tin bạn cung cấp, tôi có một số trao đổi, góp ý với bạn như sau:

Thứ nhất, về việc xác minh có tranh chấp, thế chấp ngân hàng hay không. Trước khi tiến hành giao dịch bạn có thể yêu cầu chủ sở hữu giấy xác minh tình trạng nhà ở: đang trong tình trạng không có tranh chấp, không có thế chấp.

Thứ hai, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.

Theo Điều 40, Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng bao gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồngtrong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kế hôn hoặc xác minh tình trạng độc thân của bên mua và bên bán;  bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Hợp đồng (trường hợp tự soạn thảo);

 - Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì  phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Về trình tự và nơi công chứng
1. Các bên mang đầy đủ giấy tờ nêu trên đến phòng/ văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch của các bên.

2. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
3. Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
4. Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
5. Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.

Theo quy định, thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc. Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Bạn có thể đến trưc tiếp văn phòng công chứng để được hướng dẫn cụ thể chi tiết hơn về hồ sơ, trình tự, thủ tục.

Về lệ phí, bạn có thể tham khảo lệ phí dưới đây:

(Theo khoản 2, Điều 2, Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP)

Pháp luật không quy định bắt buộc bên mua hay bến bán phải chịu phí công chứng, do đó, hai bên tự thỏa thuận về vấn đề này.

Thứ ba, về thủ tục sang tên.

Sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở các bên phải thực hiện kê khai các nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày. Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Thuế sang tên sổ đỏ:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2 %
– Lệ phí trước bạ: 0,5 %
Sau đó tiến hành kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Thành phần hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng
– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
+ Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:
•    Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
•   Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
•    Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.
 Cuối cùng, bạn nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Thứ tư, về nghĩa vụ đóng các loại thuế, phí.  Khi thưc hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước

Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 25% của phần chênh lệch giữa giá mua vào và bán ra; trường hợp không có căn cứ tính được chênh lệch giữa giá mua vào và giá bán ra thì áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng đất, căn cứ theo điểm e khoản 2 Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; (trừ trường hợp được miễn thuế).

Bên mua: Phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP, lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP, lệ phí địa chính.

Thuế TNCN và lệ phí trước bạ nộp tại chi cục thuế nơi có nhà.

Các loại lệ phí sang tên sổ đỏ nộp trực tiếp tại cơ quan tiến hành thủ tục.

Bạn có thể liên hệ bộ phận làm thủ tục sang tên sổ đỏ để được hướng dẫn cụ thể hơn.

Bạn cũng nên lưu ý đến quy định về miễn thuế TNCN: Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.