Liên quan đến trình tự/ thủ tục thực hiện một dự án đầu tư là vô cùng phức tạp và phải thực hiện qua nhiều giai đoạn khác nhau, nên rất khó để đưa ra một trình tự, thủ tục cụ thể
Tuy nhiên, có thể lưu ý một số nội dung:
Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.Trường hợp công ty có nhu cầu xây dựng nhà ở cho người nước ngoài thuê thuộc dự án nhà ở thương mại.
* Điều kiện với chủ đầu tư: Trước hết phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“+ Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.”
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người nước ngoài thuê phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng
* Tiến hành lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại: Việc tiến hành lựa chọn chủ dự án đầu thư xây dựng nhà ở thương mại, cụ thể là nhà ở cho người nước ngoài thuê được quy định cụ thể tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng trong được tiến hành thông qua các hình thức sau:
“+ Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai: thực hiện Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; thời gian và trình tự thực hiện được thực hiện theo quy định của luật đất đai và pháp luật đấu giá. Việc lựa chọn chủ đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
+ Đấu thầu dự án có sử dụng đất: thực hiện đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Với hình thức này, sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu; thời gian và quy trình thực hiện theo pháp luật đấu thầu
+ Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định đã nêu trên, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 (Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.) và khoản 4 (Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.) Điều 23 của Luật Nhà ở 2014.”
Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư; nếu dự án thuộc diện quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Nghị định này thì Sở Xây dựng phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.
Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.
* Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:
+ Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.
+ Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
+ Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
* Về điều kiện đối với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
+ Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, kiếm trúc nhà ở và quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
+ Trường hợp xây dựng căn hộ chung cư thì phải tuân theo quy tiêu chuẩn, thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng
+ Trường hợp với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
* Chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm:
+ Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định
+ Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở ; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án
+ Xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
+ Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định ; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc
+ Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
+ Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định
+ Bảo hành nhà ở theo quy định ; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước
+ Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
+ Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
...
