>>> Những loại thuế cần biết khi chuyển quyền sử dụng đất
>>> Thu hồi đất và bồi thường ra sao?
>>> Những điều thú vị về sổ đỏ
Hiện nay, việc mua nhà, mua đất có vẻ dễ dàng hơn so với trước khi Nhà nước mở rộng các chính sách phát triển bất động sản. Tuy nhiên, có tiền mua nhà, đất là một lẽ, nhưng để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không phải là vấn đề đơn giản.
Bài viết sau đây sẽ cho các bạn có cái nhìn tổng quan về thù tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Lưu ý: Trong bài viết, mình có sử dụng một số từ ngữ viết tắt và đây là chú thích:
- GCN: Giấy chứng nhận. - KCN: Khu công nghiệp.
- QSDĐ: Quyền sử dụng đất. - KCX: Khu chế xuất.
- QSHNO: Quyền sở hữu nhà ở. - VNDCCH: Việt Nam Dân chủ Cộng hòa.
- TAND: Tòa án nhân dân. - UBND: Ủy ban nhân dân.
- CHXHCNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Trước tiên, các bạn cần phải xem xét mình có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSĐ, đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ và đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá QSDĐ.
- Người sử dụng đất trong KCN, cụm công nghiệp, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Lưu ý 3 trường hợp cấp GCN QSDĐ, QSHNO sau đây:
1. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSĐ
a. Có một trong các loai giấy tờ sau thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về QSDĐ trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH , Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCNVN.
- GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật.
- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993.
b. Có 01 trong các giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ tay về việc chuyển quyền có chữ ký của các bên nhưng đến trước 01/7/2014 chưa làm thủ tục chuyển quyền và không có tranh chấp thì cũng được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và không phải nộp tiền sử dụng đất.
c. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án, quyết định của TAND, cơ quan thi hành án…thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNO gắn liền với đất. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định pháp luật.
d. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến 01/7/2014 mà chưa được cấp GCN QSDĐ, QSHNO thì được cấp GCN, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện đầy đủ.
e. Riêng với cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp…và không có tranh chấp được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung thì được cấp GCN.
2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Có hộ khẩu thường trú và trực tiếp sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế xả hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và được UBND cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN.
- Sử dụng ổn định trước 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp GCN.
3. Đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
- Được cấp GCN với phần diện tích sử dụng đúng mục đích.
- Phần diện tích đang sử dụng không được cấp GCN thì được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm.
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp huyện quản lý.
Trường hợp đất ở phù hợp quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp GCN QSDĐ, QSHNO.
Trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước 01/7/2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCN QSDĐ, QSHNO.
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN khi có đủ các điều kiện:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động.
+ Không có tranh chấp.
+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004.
Ngoài ra, bạn cần phải lưu ý các trường hợp không được cấp GCN QSDĐ, QSHNO
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN, cụm công nghiệp, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Sau khi xác định, mình đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, QSHNO thì bạn phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
* Đối với lần đầu
- Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNO theo Mẫu số 04/ĐK.
- 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên.
- 01 trong các giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của TAND về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
* Trường hợp chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất
Việc đăng ký bổ sung với tài sản gắn liền với đất được cấp GCN gồm có:
- Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNO theo Mẫu số 04/ĐK.
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng).
- GCN đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
* Trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý
- Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK.
- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có).
- Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
* Trường hợp cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng
Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp GCN thay cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN.
- Hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nêu trên, bạn nộp hồ sơ theo quy định sau:
* Hình thức nộp hồ sơ:
- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
Trường hợp nộp bản sao thì khi nhận GCN, người được cấp GCN phải nộp bản chính các giấy tờ về QSDĐ cho cơ quan trao GCN để chuyển lưu trữ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư.
- Nộp bản chính giấy tờ.
Tương ứng với các hình thức nộp hồ sơ này, khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục, thì người nộp hồ sơ cũng được lựa chọn một trong các hình thức nêu trên.
* Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSHNO
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN QSDĐ, GCN QSHNO, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN.
+ Cấp đổi, cấp lại GCN, GCN QSHNO, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp trên như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
* Lưu ý:
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài giấy tờ phải nộp theo quy định.
- Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai đã trang bị máy quét (scan) thì việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện theo quy định sau đây:
Người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu xuất trình bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định nêu trên để quét (scan) trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Chi phí cho việc quét (scan) các giấy tờ nêu trên do người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN chi trả theo mức thu do UBND cấp tỉnh quyết định sau khi được HĐND cùng cấp thông qua.
- Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận” vào bản chính giấy tờ về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trả bản chính giấy tờ cho người làm thủ tục khi trao GCN.
- Trường hợp giấy tờ về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn giá trị để cấp GCN (như giấy tờ thừa kế cho nhiều người mà mới cấp GCN cho một hoặc một số người và còn một hoặc một số người chưa cấp Giấy chứng nhận,...) thì sau mỗi lần cấp GCN, Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận cho ... (ghi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận)”.
Khi giấy tờ đã hết giá trị để cấp GCN (đã cấp GCN cho tất cả người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được nhận quyền thể hiện trên giấy tờ) thì đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận”.
Kể từ ngày 01/01/2016, việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện thống nhất theo hình thức này.
Các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ, QSHNO
- Tiền sử dụng đất: tùy trường hợp, mà bạn phải nộp tiền sử dụng đất:
Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
- Lệ phí trước bạ:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) X Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất là 0.5%.
Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Không quá 1.500 đồng/m2.
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Cấp mới: không quá 100.000 đồng/giấy.
- Cấp lại, cấp đổi, bổ sung vào GCN: không quá 50.000 đồng/giấy.
Với hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất:
- Cấp mới: 25.000 đồng/giấy.
- Cấp đổi, cấp lại, xác nhận bổ sung vào GCN: 20.000 đồng/giấy.
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP.
- Thông tư 124/2011/TT-BTC
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
- Thông tư 02/2014/TT-BTC
