Theo Luật Đất đai 2024, muốn tách thửa cần đáp ứng những điều kiện gì? Có nhà trên đất có phải tháo dỡ khi tách thửa không? Các khoản phí phải trả khi tách sổ đỏ gồm những gì?
(1) Muốn tách thửa đất cần đáp ứng những điều kiện gì?
Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) có quy định việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận như: GCN quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
- Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trường hợp dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Bên cạnh đó, khi thực hiện tách thửa đất còn phải đảm bảo được những điều kiện khác như sau:
- Sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đó theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
- Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm được các điều kiện, diện tích, tách thửa theo quy định thì không được phép thực hiện tách thửa.
Tuy nhiên, tại đây cũng cần lưu ý, việc tách thửa đối với từng loại đất sẽ được UBND cấp tỉnh căn cứ dựa trên những yếu tố như:
- Tất cả những nguyên tắc, điều kiện như đã nêu trên.
- Quy định pháp luật khác có liên quan.
- Phong tục, tập quán của địa phương.
Theo đó, kể từ 01/8/2024, để tách thửa thì người sử dụng đất cần tuân thủ theo những nguyên tắc và đáp ứng được những điều kiện như đã nêu trên.
(2) Tách thửa đất có nhà có buộc phải tháo dỡ không?
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và các Luật khác có liên quan thì hiện nay không có quy định cụ thể về việc có nhà trên đất thì khi thực hiện tách thửa có phải tháo dỡ ngôi nhà hay không mà việc xác định phần tài sản là nhà ở này sẽ thuộc quyền quyết định của các chủ thể chịu trách nhiệm liên quan.
Theo đó, trường hợp đáp ứng được đầy đủ những điều kiện để thực hiện tách thửa như đã có nêu tại mục (1) thì các cá nhân có thể tự thỏa thuận với nhau về việc định đoạt với căn nhà nằm trên mảnh đất là để nhà nằm trên diện tích của một thửa đất (thuộc quyền sử dụng của một đối tượng); hoặc tiến hành định giá giá trị của căn nhà, sau đó bên được hưởng căn nhà sẽ trả giá trị tiền tương ứng cho bên còn lại.
Trường hợp căn nhà nằm chính giữa miếng đất thì các bên cũng có thể thống nhất thỏa thuận về việc tháo dỡ nhà để phục vụ cho hoạt động tách thửa.
Trường hợp không thống nhất thỏa thuận được về phần nhà ở này thì có thể khởi kiện ra Tòa án.
Tóm lại, hiện nay, trường hợp tuân thủ và đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã có nêu tại mục (1) thì vẫn có thể thực hiện tách thửa bình thường. Đối với trường hợp có nhà trên đất thì việc có bắt buộc phải tháo dỡ nhà hay không pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể, tức là các bên có thể dựa theo sự thống nhất và thỏa thuận của các cá nhân với nhau. Trường không tự thỏa thuận được thì có thể làm đơn để yêu cầu Tòa án giải quyết.
(3) Tách sổ đỏ cần nộp các loại phí nào?
Hiện nay, trường hợp chỉ thực hiện tách thửa thì người dân chỉ cần trả phí đo đạc thửa đất và lệ phí cấp sổ đỏ.
Còn trường hợp tách sổ đỏ có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ và thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể như sau:
- Phí đo đạc thửa đất: là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.
- Lệ phí cấp sổ đỏ (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất): Là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ (GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất).
Theo đó, lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
+ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai.
+ Trích lục bản đồ địa chính.
+ Văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
Theo đó, khoản lệ phí này sẽ được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và sẽ tùy theo từng điều kiện cụ thể của địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, công thức tính lệ phí trước bạ nhà đất như sau:
Mức lệ phí trước bạ nhà đất = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%.
Trong đó:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
+ Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0,5%.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ: Là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận.
- Thuế TNCN: Hiện nay, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với cá nhân cư trú được xác định theo công thức như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Tuy nhiên, tại đây cũng cần lưu ý, trường hợp tách sổ đỏ có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì sẽ không phải nộp thuế TNCN.
