.png)
Ngày nay, với quy mô dân số ngày càng tăng thì nhu cầu về tách thửa đất không còn là việc xa lạ, đặc biệt ở các khu thành thị.
Vậy, khi tiến hành tách thửa, bạn cần biết và lưu ý những gì? – đây là một trong những câu hỏi được nhiều người quan tâm hiện nay.
Có thể hiểu đơn giản tách thửa đất là một quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một phần đất thành hai hoặc nhiều phần đất khác nhau cho nhiều người sử dụng khác nhau. Việc tách thửa đất phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, cụ thể như sau:
ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA
Theo quy định tài Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu cá nhân hoặc hộ gia đình muốn thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hay tặng cho quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
(1) Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp. Trừ một số trường hợp quy định tại Khoản 3, điều 186 và Khoản 1 Điều 168 của bộ luật này.
(2) Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thế chấp.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP):
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc người có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Như vậy, ngoài các điều kiện về đất thì để được tách thửa phải có sự đồng ý của những thành viên khác có quyền sử dụng đất.
DIỆN TÍCH TÁCH THỬA TỐI THIỂU
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013:
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Ngoài ra, tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách sổ như sau: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh. Các bạn có thể tìm hiểu chi tiết tại bài viết sau: Diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở của 63 tỉnh, thành [MỚI NHẤT]
THỦ TỤC TÁCH THỬA
Thông thường hồ sơ tách thửa sẽ cần chuẩn bị các giấy tờ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa, bao gồm:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK, đính kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, tùy từng trường hợp mà hồ sơ xin tách thửa đất còn bao gồm nhiều loại giấy tờ sau:
+ Đơn xin đăng ký biến động đối với trường hợp tách sổ đỏ nhằm mục đích phân chia tài sản chung.
+ Các văn bản, giấy tờ về việc thỏa thuận phân chia tài sản đã công chứng đối với trường hợp muốn tách sổ đỏ để phân chia tài sản chung hoặc tài sản thừa kế từ người thân.
TRÌNH TỰ THỰC HIỆN TÁCH THỬA
- Bước 1: Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách sổ đỏ lập một bộ hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
(1) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
(2) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
(3) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Cuối cùng: Cơ quan này sẽ trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Hoặc nhờ UBND cấp xã trả kết quả cho người dân tại địa phương.
THỜI HẠN GIẢI QUYẾT
Thời hạn giải quyết hồ sơ tách thửa là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (theo điểm d khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (theo điểm a khoản 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
LỆ PHÍ
Khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về khoản lệ phí này, tại Điểm e Khoản 2 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định:
“Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân”.
Theo đó, tùy thuộc vào các tỉnh khác nhau, có thể quy định lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau.
Ngoài lệ phí cấp Giấy chứng nhận, người thực hiện tách thuở còn phải chịu các khoản chi phí về thẩm định địa chính, phí trích đo địa chính. Bên cạnh đó, tùy trường hợp tách thuở với mục đích khác nhau mà chi phí tách thuở còn bao gồm các khoản như: Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho;…
