Sau khi phát mãi tài sản thế chấp nếu còn dư thì xử lý thế nào?

Thực tế nhiều năm qua, có quá nhiều vụ kiện đòi nợ của ngân hàng mà tài sản đảm bảo liên quan đến đất đai. Vậy trường hợp người vay rơi vào trạng thái mất thanh toán và ngân hàng phải tiến hành phát mại tài sản thế chấp thì nếu số tiền dư được xử lý như thế nào?

1. Phát mãi tài sản thế chấp là gì?

Hiện nay, khi nhắc đến phát mãi tài sản thế chấp chưa có một khái niệm cụ thể, nhưng có thể được hiểu nôm na là việc công bố và bán tài sản công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán nợ. Theo đó, khi đến hạn người vay không trả nợ theo đúng thỏa thuận và đã được Ngân hàng thông báo nhiều lần về khoản nợ, số dư nợ nhưng người vay vẫn không thực hiện nghĩa vụ và được ngân hàng xếp vào khoản nợ xấu, thì bên cho vay (ở đây là ngân hàng) được phép xử lý tài sản thế chấp để thanh toán khoản nợ.

Về việc phát mãi tài sản thế chấp theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau (Căn cứ quy định từ Điều 292 đến Điều 308):

Bước 1 : Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm (Điều 300)

- Trước tiên: bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

- Trường hợp bên bảo đảm không đồng ý với thông báo xử lý của bên nhận tài sản bảo đảm và người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định.

- Nếu đồng ý thì thực hiện tiếp theo các bước sau:

Lưu ý:

- Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.

- Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định nêu trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Bước 2: Hai bên thỏa thuận về phương thức và giá khi bán tài sản bảo đảm (Điều 303)

Thứ nhất: về phương thức xử lý hai bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

- Bán đấu giá tài sản;

- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

- Phương thức khác.

Lưu ý: Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Thứ hai: Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.

Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.

Lưu ý:

-  Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.

- Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.

Bước 3: Tiến hành đấu giá tài sản

Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp được thực hiện theo quy định Luật Đấu giá 2006 và luật liên quan.

Về nguyên tắc: việc bán đấu giá phải tuân thủ quy định của pháp luật. Bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan. Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên. Cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện.

Về trình tự, thủ tục đấu giá tại đây;

- Việc tự bán tài sản cầm cố, thế chấp của bên nhận bảo đảm được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật này và quy định sau đây:

+ Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và luật liên quan (Nếu cụ thể tại mục 3)

+ Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.

2. Ngân hàng có quyền tự ý phát mãi tài sản của người vay không?

Theo quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Do đó, nếu đến hạn thanh toán khoản vay và nhiều lần được ngân hàng liên hệ thực hiện việc thanh toán nợ. Tuy nhiên, người vay vẫn chây ỳ, không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Thì bên bán có thể thỏa thuận với bên vay để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm theo quy định nêu trên.

Trường hợp bên vay không đồng ý, thì bên bán có thể tiền hành khởi kiện bên vay tại tòa án để được yêu cầu người vay thanh toán khoản nợ.

Việc phát mãi tài sản thế chấp sẽ do cơ quan thi hành án thực hiện theo trình tự thủ tục sau:

- Trước tiên: Ngân hàng sẽ tiến hành khởi kiện người vay ra tòa án, yêu cầu người vay thanh toán nợ cho ngân hàng

- Sau khi nhận đơn tòa án sẽ tiến hành giải quyết, khi có quyết định của tòa án về việc buộc bên vay phải trả nợ theo thỏa thuận nếu không trả sẽ tiến hành phát mãi tài sản để xử lý khoản nợ.

- Khi bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực, ngân hàng sẽ tiến hành gửi đơn yêu cầu thi hành án để phát mãi tài sản đảm bảo của khách hàng theo quy định. Lúc này bên vay nếu không thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình thì cơ quan thi hành án sẽ tiến hành cưỡng chế và phát mãi tài sản theo quy định về đấu giá nêu trên.

Theo đó, Nếu bán đấu giá được số tiền lớn hơn khoản tiền thi hành án + chi phí thi hành án + án phí thì anh sẽ được nhận lại số tiền dư sau khi trừ những khoản này.

3. Sau khi phát mãi tài sản thế chấp nếu còn dư thì xử lý thế nào?

Theo quy định tại Điều 307, 308 Bộ luật dân sự 2015 quy định thì việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được xử lý theo quy định như sau:

- Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên như sau:

+ Nếu hai bên tự thỏa thuận và tự phát mãi tài sản theo quy định thì sau khi trừ các khoản chi phí nêu trên; các khoản về đấu giá tài sản, số dư nợ thì số còn dư sẽ trả lại cho người vay theo quy định tại khoản 2 điều này.

+ Nếu hai bên không thỏa thuận được và nhờ bên thứ ba can thiệp giải quyết (ở đây là tòa án có thẩm quyền) thì thứ tự ưu tiên thanh toán là sau khi trừ các khoản tiền thi hành án + chi phí thi hành án + án phí; các khoản chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp; Các khoản nợ, số dư nợ; thì tương tự trường hợp trên nếu còn dư sẽ trả lại cho người vay theo quy định tại.

Lưu ý: Trong hai trường hợp trên nếu tài sản sau khi phát mãi không đủ để trả các khoản tiền trên thì người vay phải tiếp tục trả nợ theo thỏa thuận (theo đó, bên nhận tài sản bảo đảm chỉ được phát mãi tài sản trong phạm vi thỏa thuận, không được xử lý tài sản khác của bên bảo đảm theo quy định)

Xem thêm:

>>> Hướng dẫn cách xử lý tài sản thế chấp khi ly hôn

>>> XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP THEO HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP