Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng theo đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Thông qua công tác kiểm sát xét xử phúc thẩm vụ án dân sự, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) cấp cao tại ĐN thông báo rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ” giữa nguyên đơn ông H và bị đơn ông K, ông VH.
(1) Tóm tắt nội dung vụ án
Năm 2000 ông K có chuyển nhượng cho ông H diện tích đất 2000m2 bằng giấy viết tay với nội dung:
Chuyển nhượng lâu dài, nếu có thay đổi chính sách cũng không tranh chấp, giá chuyển nhượng 2.500.000 đồng.
Hai bên giao nhận tiền, ông H canh tác ổn định và nộp thuế đầy đủ, tuy nhiên ông H chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Năm 2007, ông K làm hợp đồng tặng cho diện tích đất trên cho ông VH, bà L (con ông K). Năm 2015, ông VH đòi đất, cản trở không cho ông H tiếp tục canh tác.
(2) Quá trình giải quyết vụ án
Quyết định của Tòa án qua bản án dân sự sơ thẩm 13/2022/DSDT ngày 18/05/2022.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông H về việc “Yêu cầu công nhận đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/11/2000 giữa ông K và ông H và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ số H00985/2 UBND huyện TH cấp ngày 30/9/2007 đứng tên ông VH và bà L. Vì không có căn cứ pháp luật. Cụ thể:
- Tuyên bố đơn xin chuyển nhượng QSDĐ ngày 01/11/2000 giữa ông H và ông K bị vô hiệu.
- Buộc ông K phải có trách nhiệm trả cho ông H số tiền 2.500.000 đồng về khoản tiền chuyển nhượng đất đã nhận và phải bồi thường cho ông H số tiền phạt vi phạm tương ứng với mức độ lỗi là 178.500.000d. Tổng cộng hai khoản là 181.000.000 đồng. Đổi với diện tích đất thửa số 189, tờ bản đồ 4D, diện tích 2000m2 (đo đạc thực tế 1.977,7m2), đất HNK tọa lạc tại thôn Lễ Lộc Bình, xã STĐ, huyện TH, tỉnh PY theo Giấy chứng nhận QSDĐ số H0098512 do UBND huyện TH cấp ngày 30/9/2007 đứng tên VH, KL đã được ông H giao cho bị đơn năm 2016…
Ngày 18/5/2022, nguyên đơn ông H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên.
Ngày 31/5/2022, Viện trưởng VKSND tỉnh PY ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2022/DSST ngày 18/5/2022 của TAND tỉnh PY, theo hướng sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Quyết định của TAND cấp cao tại ĐN qua bản án dân sự phúc thẩm số 204/2022/DSPT ngày 14/9/2022:
Chấp nhận kháng nghị của VKSND tỉnh PY và kháng cáo của ông H, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
(3) Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
- Tại đơn chuyển nhượng QSDĐ chỉ có chữ ký chủ đất là ông K, vợ chồng ông VH (con ông K), bà L (vợ ông VH), còn các thành viên khác trong gia đình không ký.
Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng vợ chồng ông H đã giao đủ tiền và nhận đất canh tác từ năm 2000 đến năm 2015 và cũng không ai tranh chấp. Vợ và các con ông K đều cư trú tại nơi có diện tích đất chuyển nhượng này, biết vợ chồng ông H sản xuất nhưng không có ý kiến gì là mặc nhiên thừa nhận, phù hợp với tinh thần Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 04/6/2016.
- Đất nông nghiệp được cân đối theo Nghị định 64/CP cho 09 nhân khẩu của hộ gia đình ông Khanh với tổng diện tích là 11.829m2; bình quân mỗi nhân khẩu là 1.314m2. Do đó, việc ông K và ông VH là 02 nhân khẩu trong hộ gia đình chuyển nhượng 2.000m2 đất cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác trong gia đình; Do đó, có đủ cơ sở để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/11/2000 được ký kết giữa ông K, ông VH với ông H.
- TAND tỉnh PY xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật không đúng.
Trên đây là vi phạm của Tòa án nhân dân tỉnh PY trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ”. VKSND cấp cao tại ĐN thông báo để VKSND tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự.
