Hiện nay, việc người dân góp vốn mua chung đất vì mục đích đầu tư sinh lời không còn là quá xa lạ. Việc làm này hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, giống như mọi loại góp vốn đầu tư khác, việc góp vốn mua chung đất cũng đem lại nhiều rủi ro không kém.
1. Các rủi ro có thể phát sinh khi góp tiền mua chung đất
Đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Vấn đề hay gặp phải của người dân khi góp vốn mua đất chung là không biết nên để Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên ai và làm thế nào để chứng minh được mảnh đất đó có sự góp vốn của mình nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tên.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Đối với những ai có góp vốn mua đất chung nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không bắt buộc lập thành văn bản hay công chứng, chứng thực hợp đồng (thỏa thuận) góp tiền mua đất. Tuy nhiên, đất đai là tài sản lớn, có giá trị, thời gian sử dụng lâu dài, vì vậy người tham gia góp tiền mua đất vẫn nên công chứng, chứng thực hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu hợp đồng xác nhận việc góp tiền mua chung đất đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật, khi phát sinh tranh chấp, những người góp vốn nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có nhiều khả năng được hoàn trả lại phần giá trị đã góp.
%20(1).png)
Hình ảnh minh hoạ: góp vốn mua chung đất
Tách thửa
Trên thực tế, góp tiền mua chung đất là cách thức được nhiều người lựa chọn khi muốn mua toàn bộ mảnh đất nhưng chưa có đủ tài chính, sau đó tách thửa để chia nhau.
Tuy nhiên, do không rõ về điều kiện tách thửa nên nhiều trường hợp không thể tách thửa theo ý muốn ban đầu.
Một trong những nguyên nhân không thể tách thửa là không đáp ứng được điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Măc dù trên thực tế không ít người nắm rõ quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhưng lại không để ý điều kiện về kích thước chiều cạnh tối thiểu để được phép tách thửa. Từ đó, dẫn đến trường hợp ngay cả khi đủ điều kiện về diện tích tối thiểu nhưng không đáp ứng được điều kiện về kích thước chiều cạnh nên không thể tách thửa.
Ngoài ra, nhiều mảnh đất cũng không thể tách thửa do thuộc những trường hợp không được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Như vậy, nếu mua chung với mục đích tách thửa cần phải nắm rõ điều kiện tách thửa trước khi thực hiện (không chỉ riêng điều kiện về diện tích tối thiểu mà phải xem tất cả các điều kiện trong quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành nơi có đất).
Khó khai thác, định đoạt quyền sử dụng
Tuy trên thực tế có tồn tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của nhiều người cùng góp tiền mua đất, nhưng khi khai thác quyền sử dụng đất lại không xác định được giới hạn của quyền khai thác nên dễ xảy ra tranh chấp. Người mua không thể toàn quyền quyết định khi khai thác mục đích sử dụng đất, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người góp vốn khác.
Ngoài ra, theo Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 có quy định chi tiết về việc định đoạt tài sản chung khi muốn sử dụng đất với mục đích chuyển nhượng, đầu tư, thế chấp vay ngân hàng,… thì cần phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Việc này có thể gây ra mâu thuẫn giữa những người đồng sở hữu mảnh đất.
Có thể bị chia khi một người ly hôn hoặc chết
Về nguyên tắc, người mua chung đất đã kết hôn, tiền góp mua đất là tài sản chung thì khi ly hôn phần đất đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng người góp tiền. Bên cạnh đó, nếu người này chết thì phần đất mua chung được xác định là di sản thừa kế. Từ đó, có thể bị yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng hoặc chia thừa kế. Việc chia nhỏ thửa đất có thể khiến cho thửa đất không còn giá trị như lúc ban đầu.
2. Các giải pháp hạn chế rủi ro
- Hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia;
- Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật;
- Nếu không lựa chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc không có đủ điều kiện lập thành văn bản; hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói thì cần có các đoạn ghi âm, ghi hình để chứng minh giao dịch;
- Áp dụng theo quy định của pháp luật; yêu cầu mỗi chủ sở hữu đều có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp lựa chọn một người đại diện đứng tên cần có giấy tờ chứng minh thỏa thuận cho người đó đại diện đứng tên;
- Hình thành văn bản thỏa thuận tỷ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm phân định rõ ràng giới hạn mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất; nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận; tránh tranh chấp về sau;
- Đối với các trường hợp người mua chung đất ly hôn hay chết thì nên thỏa thuận với người vợ/chồng hay người thừa kế di sản nhận số tiền tương ứng với giá trị tài sản phải chia nhằm giữ nguyên được hiện trạng của thửa đất góp tiền mua chung.
