Tư vấn giải quyết các thủ tục khi mua nhà chung cư

Kính gửi Luật sư, tôi có chút thắc mắc, kính mong được anh/chị tư vấn giúp:

1/ Nhà tôi đăng kí hộ khẩu thường trú tại Đak Lak, đang định mua 1 căn hộ chung cư tại TP. HCM. Người bán nhà cũng có hộ khẩu tại Đak Lak. Vậy tôi muốn hỏi là liệu chúng tôi (bên bán và mua) có thể lập và kí kết Hợp đồng mua bán tại Phòng công chứng Sở Tư pháp tỉnh Đak Lak được không?

2/ Sổ hồng chung cư đó hiện nay đang đứng tên người vợ. Người này có chồng và con trên 18 tuổi. Lúc kí Hợp đồng có cần người chồng và con trên 18 tuổi cùng kí vào hay không?

Nếu có thì người chồng và con có thể viết giấy ủy quyền cho vợ và mẹ bán căn hộ đó không? (Do người chồng bận công việc không đi được và con đang đi học ở Hà Nội)

3/ Nhà tôi quyết định người đứng tên nhà sẽ là con gái lớn, đang độc thân và trên 25 tuổi. Cháu có cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân không? Và ngoài ra còn cần các giấy tờ gì? Trường hợp tôi muốn để cả 2 con gái cùng đứng tên thì có được chấp nhận?

4/ Người bán yêu cầu sau khi kí Hợp đồng mua bán ở Phòng công chứng xong, nhà tôi phải trả 100% tiền nhà mà 2 bên đã thỏa thuận. Khi đó họ sẽ giao sổ hồng (bản chính) cho nhà tôi tự ra phòng tài nguyên môi trường để sang tên. Như vậy, nhà tôi có thể gặp những rủi ro gì về tranh chấp hay lừa đảo nếu có sau này?

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Thị Liên  - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:

1.    Thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

Theo điều 37, Luật Công chứng, các hợp đồng, giao dịch về bất động sản sẽ được công chứng bởi công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Như vậy, bạn mua nhà ở TP HCM thì bạn không thể công chứng hợp đồng mua nhà tại văn phòng công chứng tại Đăk Lăk mà chỉ có thể lựa chọn văn phòng công chứng trong địa bàn TP HCM.

2.    Người có thẩm quyền ký vào hợp đồng mua bán căn hộ

Như bạn trao đổi, giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên người vợ, bạn cần kiểm tra tại thời điểm mua nhà và thời điểm được cấp giấy chứng nhận, người vợ có quan hệ hôn nhân hợp pháp với chồng hay không, nếu có thì cần thiết cả hai vợ chồng phải cùng ký hợp đồng mua bán nhà ở.

Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên vợ kèm cụm từ Chủ hộ trước đó thì toàn bộ các thành viên trong gia đình (căn cứ số hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ) phải ký vào hợp đồng mua bán.

Trong trường hợp xác định người chồng và người con có thẩm quyền ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, nếu hai người này bận có thể ký văn bản ủy quyền công chứng cho người vợ đứng ra đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

3.    Chủ thể của hợp đồng mua nhà

Từ ngày 1/7/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, theo đó quy định: trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người (Khoản 4, Điều 98 Luật Đất đai 2013). Do vậy, nếu con gái bạn đứng tên hợp đồng mua nhà phải chứng minh đây là tài sản riêng bằng việc cung cấp trong hồ sơ giấy tờ chứng minh tình trạng độc thân cùng với các giấy tờ nhân thân như chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu.

Trường hợp bạn muốn cả hai con gái cùng đứng tên hợp đồng mua nhà thì bổ sung giấy tờ chứng minh tình trạng độc thân của hai con gái và giấy tờ nhân thân.

4.    Về việc thanh toán tiền mua nhà

Thông thường hiện nay, quy trình thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà ở sẽ gồm các bước: (i) ký hợp đồng công chứng và (ii) nộp hồ sơ sang tên quyền sở hữu nhà ở tại Phòng Tài nguyên Môi trường.

Tâm lý bên bán nhà khi nào cũng muốn nhận đủ tiền mới ký hợp đồng công chứng và chuyển giao giấy tờ gốc về nhà ở cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua nộp hồ sơ sang tên được. Do vậy, sẽ là rất khó cho việc không thanh toán toàn bộ vì bên mua sẽ không an tâm ký hợp đồng và chuyển giao giấy tờ để làm thủ tục sang tên. Để hạn chế rủi ro này, bạn có thể đưa thêm cam kết của bên bán về việc hợp tác và hỗ trợ bên mua những hồ sơ, thủ tục cần thiết để thực hiện sang tên thành công cho bên mua, vi phạm có thể bị phạt.

Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.

Thân chúc bạn sức khỏe, thành công.

Trân trọng./.

1. Ủy quyền từ chồng sang vợ bắt buộc phải ra công chứng, ở công chứng đã có mẫu.

2. Gia đình muốn mua bán giá bao nhiêu là tùy, muốn tìm hiểu giá có thể nhờ người tìm hiểu tại chi cục thuế về giá nhà đất, giá đất thì lên mạng xem tại quyết định ban hành gia 1đất hàng năm của tỉnh

3. Thuế thu nhập căn cứ theo giá bán, nếu giá bán thấp hơn giá nhà nước hoặc căn cứ hợp đồng cũ bị âm thì tính 2% theo giá nhà nước.

4. tỉ lệ % chất lương xác định theo năm xây dựng. Ví dụ nhà xây dưới 5 năm nhà cấp 1 là 90, dưới 10 năm là 80%...tỉ lệ thế nào thì  liên hệ cơ quan thuế để biết chính xác. Cách tính phụ thuộc loại nhà, loại kết cấu....