Phần 3: Vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
Phần này sẽ đề cập đến các nguyên tắc vay vốn và hình thức vay vốn căn cứ trên mục tiêu thực hiện đối với nhà ở xã hội. Đây cũng là nội dung mới được hướng dẫn tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội.
12. Nguyên tắc thực hiện chính sách vay vốn ưu đãi
- Việc cho vay vốn ưu đãi phải bảo đảm đúng đối tượng, đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
- Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách vay vốn ưu đãi hỗ trợ nhà ở thì chỉ được áp dụng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất.
- Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách vay vốn ưu đãi thì chỉ áp dụng một chính sách vay vốn cho cả hộ gia đình.
- Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định thực hiện việc cho vay ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội, bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật về tín dụng và pháp luật có liên quan.
- Khách hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội phải thực hiện việc gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội hàng tháng, với thời gian tối thiểu 12 tháng và mức gửi theo quy định của bên cho vay.
(Căn cứ Điều 13 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
13. Vay vốn ưu đãi theo các chương trình mục tiêu về nhà ở
- Các đối tượng sau đây được vay vốn ưu đãi hỗ trợ nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định cụ thể của từng chương trình mục tiêu do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định:
+ Người có công với cách mạng theo quy định pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
+ Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
+ Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Điều kiện vay, mức vay, thời hạn, lãi suất cho vay, chính sách xử lý nợ và bảo đảm tiền vay, gia hạn được thực hiện theo quy định cụ thể tại Quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Căn cứ Điều 14 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
14. Vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
- Đối tượng được vay vốn:
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức sau: vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao để cho thuê, cho thuê mua, bán.
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người lao động của chính doanh nghiệp, hợp tác xã đó mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá khung giá cho thuê nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành.
+ Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán.
- Điều kiện được vay vốn đối với các đối tượng trên trừ hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
+ Được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật; có danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội thuộc chương trình, kế hoạch đầu tư nhà ở xã hội của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Có dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư và pháp luật về nhà ở.
+ Đã có quyết định giao đất hoặc đã có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai và đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
+ Đã được cấp Giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng.
+ Có mức vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay theo quy định của tổ chức tín dụng cho vay.
+ Thực hiện bảo đảm tiền vay, thế chấp vay vốn theo quy định pháp luật.
- Điều kiện được vay vốn đối với hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán phải có phương án đầu tư được cấp có thẩm quyền chấp thuận và đáp ứng các quy định sau:
+ Đã có quyết định giao đất hoặc đã có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai và đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
+ Đã được cấp Giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng.
+ Có mức vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay theo quy định của tổ chức tín dụng cho vay.
+ Thực hiện bảo đảm tiền vay, thế chấp vay vốn theo quy định pháp luật.
- Mức cho vay:
+ Đối với xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê: Mức cho vay tối đa bằng 80% tổng mức đầu tư dự án hoặc phương án vay và không vượt quá 80% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
+ Đối với xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán: Mức cho vay tối đa bằng 70% tổng mức đầu tư của dự án, phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
- Thời hạn vay:
+ Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
+ Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua thì thời hạn cho vay tối thiểu là 10 năm và tối đa không quá 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
+ Đối với dự án đầu tư nhà ở xã hội để bán thì thời hạn cho vay tối thiểu là 05 năm và tối đa không quá 10 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
+ Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu nêu trên thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.
- Thực hiện trả nợ gốc và lãi tiền vay theo quy định của tổ chức tín dụng cho vay.
- Lãi suất vay:
+ Lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ.
+ Lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.
- Giải ngân vốn vay: Vốn vay được giải ngân theo tiến độ thực hiện và đề nghị của chủ đầu tư. Số tiền giải ngân từng đợt căn cứ vào khối lượng hoàn thành công trình theo điểm dừng kỹ thuật.
(Căn cứ Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
15. Vay vốn ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở
- Đối tượng được vay vốn trong trường hợp này là:
+ Người có công với cách mạng theo quy định pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Điều kiện được vay vốn đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
+ Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương thức vay vốn theo quy định của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
+ Có đủ hồ sơ chứng minh theo quy định.
+ Có nguồn thu nhập và có khả năng trả nợ theo cam kết với Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
+ Có Giấy đề nghị vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được vay vốn hỗ trợ ưu đãi tại ngân hàng khác để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
+ Có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư theo quy định.
+ Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo quy định pháp luật.
Ngân hàng cho vay, chủ đầu tư và người vay vốn phải quy định rõ phương thức quản lý, xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng ba bên.
- Điều kiện được vay vốn đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình:
+ Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương thức vay vốn theo quy định của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
+ Có đủ hồ sơ chứng minh theo quy định.
+ Có nguồn thu nhập và có khả năng trả nợ theo cam kết với tổ chức tín dụng cho vay vốn.
+ Có Giấy đề nghị vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được vay vốn ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội tại các tổ chức tín dụng khác.
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật về đất đai.
+ Có thiết kế, dự toán hoặc phương án tính toán giá thành theo quy định pháp luật về xây dựng.
+ Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở hoặc tài sản khác theo quy định pháp luật.
- Mức vốn vay:
+ Trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà.
+ Trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
- Lãi suất vay:
+ Lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ.
+ Lãi suất cho vay ưu đãi tại các tổ chức tín dụng do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho từng thời kỳ.
- Thời hạn vay: Thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.
- Thực hiện trả nợ gốc và lãi tiền vay theo quy định của tổ chức tín dụng cho vay.
- Giải ngân vốn vay: Vốn vay được giải ngân theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn được ký kết giữa hộ gia đình, cá nhân và tổ chức tín dụng cho vay vốn.
(Căn cứ Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
16. Nguồn vốn cho vay ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
* Nguồn vốn cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội:
- Căn cứ vào kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt hàng năm, ngân sách nhà nước cấp 100% nguồn vốn để Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay đối với các đối tượng sau:
+ Người có công với cách mạng theo quy định pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
+ Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
+ Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức sau: vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao để cho thuê, cho thuê mua, bán.
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người lao động của chính doanh nghiệp, hợp tác xã đó mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá khung giá cho thuê nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành.
+ Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán.
- Căn cứ vào kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt hàng năm, ngân sách nhà nước cấp 50% nguồn vốn; Ngân hàng Chính sách xã hội đáp ứng 50% nguồn vốn từ tiền gửi tiết kiệm của người vay, vốn huy động; ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất và phí quản lý cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định để cho vay đối với các đối tượng sau:
+ Người có công với cách mạng theo quy định pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Nguồn vốn ủy thác từ quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có), ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, vốn từ phát hành trái phiếu, công trái nhà ở và từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định pháp luật do UBND cấp tỉnh phê duyệt để thực hiện mục tiêu, kế hoạch nhà ở xã hội tại địa phương theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
* Nguồn vốn cho vay ưu đãi từ các tổ chức tín dụng:
Căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trong từng thời kỳ do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để cho các đối tượng tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội vay ưu đãi với lãi suất không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.
(Căn cứ Điều 17 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
17. Quản lý và sử dụng nguồn vốn cho vay ưu đãi
- Việc quản lý nguồn vốn và quản lý sử dụng vốn cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội do Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định thực hiện.
- Việc xử lý nợ bị rủi ro thực hiện theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
- Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng hướng dẫn cụ thể về cơ chế huy động tiết kiệm và các nội dung liên quan đến cho vay ưu đãi phù hợp với chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn được giao.
(Căn cứ Điều 18 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
Phần 4: Quản lý sử dụng nhà ở xã hội
Ở phần này sẽ đề cập đến tất cả các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
18. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
Sửa đổi một số quy định sau:
- Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Bãi bỏ quy định phải trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.
- Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho Nhà nước trong thời hạn chưa đủ 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Bổ sung quy định sau:
- Đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.
(Căn cứ Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
19. Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Đây là điểm mới tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
* Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách:
- Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin sau liên quan đến dự án để công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện việc theo dõi, giám sát:
+ Tên dự án.
+ Chủ đầu tư dự án.
+ Địa điểm xây dựng dự án.
+ Địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký.
+ Tiến độ thực hiện dự án.
+ Quy mô dự án.
+ Số lượng căn hộ (trong đó bao gồm: Số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua).
+ Diện tích căn hộ.
+ Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua (tạm tính) đối với từng loại căn hộ.
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan.
- Trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội phải báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra.
Công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở tại dự án.
- Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án theo quy định.
- Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định để lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.
Trường hợp người có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã nộp hồ sơ hợp lệ theo quy định cho chủ đầu tư, nhưng trong dự án không còn quỹ nhà để giải quyết thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.
Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi Giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ (chưa đúng theo quy định) thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần.
Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong Danh sách được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được Danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.
Trường hợp người có nhu cầu nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện và đã được chủ đầu tư dự án xem xét, đưa vào Danh sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội của dự án đó, nhưng người đó không còn có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội) cho người đã nộp hồ sơ.
- Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được nộp giấy tờ đăng ký tại một dự án. Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự án khác.
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua, thuê, thuê mua thống nhất theo thỏa thuận.
- Sau khi ký Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm).
Đồng thời, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).
* Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng
- Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về địa điểm xây dựng; tiến độ thực hiện; quy mô, số lượng căn hộ, trong đó bao gồm: Số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua; giá bán, cho thuê, cho thuê mua; thời gian bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở với UBND cấp xã nơi xây dựng nhà ở để công bố công khai tại trụ sở của xã, phường để chính quyền địa phương và người dân biết để thực hiện theo dõi, giám sát.
- Trên cơ sở các thông tin về nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định; người có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ hộ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định.
- Sau khi tập hợp đầy đủ hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi UBND cấp xã để xem xét, xác nhận Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội trước khi chủ hộ và người mua, thuê, thuê mua nhà ở thực hiện việc ký Hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
- UBND cấp xã có trách nhiệm sao hồ sơ đăng ký và Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội gửi Sở Xây dựng để kiểm tra, loại trừ trường hợp đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần.
(Căn cứ Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
20. Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
- Bổ sung quy định sau: “Giá bán nhà ở xã hội không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước theo quy định”
Đồng thời bãi bỏ quy định: “Trường hợp dự án có giá bán thấp hơn suất đầu tư xây dựng nhà ở cùng loại do cơ quan có thẩm quyền công bố tại cùng thời điểm thì được phép tính tỷ lệ lợi nhuận định mức trong giá bán không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư.”
- Giá cho thuê nhà ở xã hội bổ sung thêm chi phí bảo trì ngoài các chi phí đã quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP.
- UBND cấp tỉnh không còn chịu trách nhiệm chính trong việc thẩm định giá như trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP mà giao cho cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện việc thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn.
- Kéo dài thời hạn tối đa nộp trước tiền đặt cọc của người thuê cho bên cho thuê nhà:
Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 12 tháng, (trước đây là 06 tháng) tối thiểu không thấp hơn 03 tháng tiền thuê nhà ở để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà.
(Căn cứ Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
21. Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Đây là quy định mới tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý sử dụng nhà ở xã hội.
- Các đối tượng được hưởng chế độ hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội khi xin hỗ trợ nhà ở xã hội phải có đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở và giấy tờ chứng minh về đối tượng, cụ thể như sau:
+ Người có công với cách mạng theo quy định pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng: phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định háp luật về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp.
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức: phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở.
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ: phải có giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp.
+ Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập: phải có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở: phải có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.
- Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau:
+ Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.
+ Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không có hộ khẩu thường trú theo quy định trên thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ 01 năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.
- Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập như sau:
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức: phải có xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.
- Các đối tượng thuộc diện được hưởng hỗ trợ nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người.
(Căn cứ Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
22. Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Nhằm đảm bảo việc hỗ trợ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải được quản lý chặt chẽ, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ra đời, quy định cụ thể về vấn đề này:
- Nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng theo dự án:
+ Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.
+ Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức chấm điểm theo tiêu chí nêu sau.
Sau khi xét duyệt, lựa chọn đủ hồ sơ hợp lệ tương ứng với tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xác định cụ thể từng căn hộ trước khi ký hợp đồng thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Trường hợp có nhiều hồ sơ hợp lệ bằng điểm nhau vượt quá tổng số căn hộ được đầu tư thì chủ đầu tư tổ chức lựa chọn theo hình thức bốc thăm công khai.
- Trường hợp người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không đạt được nhu cầu, nguyện vọng của mình tại dự án đã đăng ký thì được trả hồ sơ để đăng ký tại các dự án khác, nếu không muốn lựa chọn căn hộ khác còn lại trong dự án đó.
- Thang điểm được xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể sau:
|
TT
|
Tiêu chí chấm điểm
|
Số điểm
|
|
1
|
Tiêu chí khó khăn về nhà ở:
|
|
|
- Chưa có nhà ở.
|
40
|
|
- Có nhà ở nhưng hư hỏng, dột, nát hoặc diện tích bình quân dưới 10 m2/người.
|
30
|
|
2
|
Tiêu chí về đối tượng:
|
|
|
- Đối tượng 1 (quy định tại các Khoản 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở).
|
30
|
|
- Đối tượng 2 (quy định tại các Khoản 4 và 9 Điều 49 của Luật Nhà ở
|
20
|
|
- Đối tượng quy định tại các Khoản 1, 8 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở).
|
40
|
|
3
|
Tiêu chí ưu tiên khác:
|
|
|
- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1, 2.
|
10
|
|
- Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 người thuộc đối tượng 2.
|
7
|
|
- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2
|
4
|
|
Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất.
|
|
|
4
|
Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định:
(theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, nếu có)
|
10
|
- Căn cứ theo nguyên tắc, tiêu chí chấm điểm nêu trên, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí ưu tiên để lựa chọn các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn phù hợp với đặc thù của địa phương nhưng không được vượt quá tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định, để hướng dẫn các chủ đầu tư dự án và các hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đúng đối tượng theo quy định.
- Chủ đầu tư dự án và hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội căn cứ theo nguyên tắc, tiêu chí chấm điểm nêu trên và quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh ban hành (nếu có) để bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng.
- Đối với sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân thì có thể đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án do các thành phần kinh tế đầu tư hoặc dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an triển khai thực hiện nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở chỉ được hỗ trợ giải quyết một lần.
Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quy định cụ thể tiêu chí xét duyệt đối tượng, điều kiện đối với các trường hợp được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án xây dựng nhà ở xã hội do mình triển khai thực hiện phù hợp với đặc thù của lực lượng vũ trang gửi Bộ Xây dựng để có ý kiến thống nhất bằng văn bản trước khi ban hành, trong thời hạn 15 ngày làm việc Bộ Xây dựng có trách nhiệm trả lời về nội dung xin ý kiến.
Đối với các trường hợp đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở tại các dự án do các thành phần kinh tế đầu tư thì nguyên tắc và tiêu chí xét duyệt đối tượng thực hiện theo quy định nêu trên.
(Căn cứ Điều 23 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
23. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Không bắt buộc phải lập hợp đồng khi mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, việc lập hợp đồng này dựa trên cơ sở thỏa thuận và không bắt buộc theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành như trước đây:
Việc mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định do các bên thỏa thuận trên cơ sở tham khảo hợp đồng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.
(Căn cứ Điều 24 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
24. Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội
- Bổ sung quy định đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước:
Chủ đầu tư dự án phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án dành để cho thuê; sau thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê thì chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê hoặc đối tượng được hưởng ưu đãi về nhà ở xã hội theo giá bán quy định.
- Sửa đổi quy định sau:
Đơn vị quản lý, vận hành và khai thác nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật trong khu nhà ở xã hội để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm chi phí dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở xã hội. (thay vì là giá cho thuê nhà ở như Nghị định 188/2013/NĐ-CP)
(Căn cứ Điều 26 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội)
Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành
Cập nhật bởi nguyenanh1292 ngày 23/11/2015 04:21:31 CH
