Dưới 18t có được đứng tên sổ đỏ

Chào luật sư! 

Cho e hỏi, dưới 18t có được đứng tên trên GCN QSDĐ và quyền sỡ hữu nhà ở không? Và người chồng có tài sản riêng trong thời kì hôn nhân, khi chết thì người vợ và con có được quyền hưởng thừa kế hay không? Kính mong luật sư giúp đỡ

Chào bạn,

- Các quy định pháp luật hiện hành không quy định độ tuổi tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho trẻ em (từ đủ 6 tuổi đến dưới 16 tuổi) thì cần phải có người giám hộ, người đại diện theo pháp luật.

- Người chồng có tài sản riêng trong thời kì hôn nhân, khi chết thì người vợ và con được quyền hưởng thừa kế theo điểm a khoản 1 Điều 676 BLDS 2005 trừ trường hợp bị truất quyền hưởng di sản.

Theo Luật hôn nhân gia đình năm 2000, thì "Nam từ hai mươi tuổi trở lên, nữ từ mười tám tuổi trở lên" và văn bản hướng dẫn thì nữ từ đủ 17 tuổi 01 ngày trở lên sẽ được quyền kết hôn.

Vậy theo BESTLAWYER thì người vợ chưa đủ 18 tuổi này không được đứng tên độc lập trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải có thêm tên của người giám hộ, người đại diện hợp pháp nữa sao?

Lần đầu tiên ghé thăm chuyên mục Tư vấn của luật sư, mong là đọc được những tư vấn có trình một tý.

ĐỒng ý với quan điểm của BESTLAWYER: Quyền có tài sản và điều kiện đứng tên QSDĐ là hai chuyện hoàn toàn khác nhau! Nếu người chưa đủ 18 tuổi đứng tên thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài tên của người chưa đủ 18 tuổi sẽ có thêm tên của người giám hộ, người đại diện hợp pháp! =>Thực tế thì các Tổ chức hành nghề công chứng khi làm thủ tục sang tên GCN QSDĐ mà bên nhận dưới 18 tuổi thì phải đưa thêm người giám hộ (hoặc ng` đại diện hợp pháp) vào trong hợp đồng. Văn phòng đăng ký nhà đất căn cứ vào đó sẽ ghi thêm tên người giám hộ hoặc ng` đại diện hợp pháp trong cùng GCN QSDĐ mới!

Chào bạn hoangtiennguyen

Tôi thấy rằng vấn đề 17 tuổi 1 ngày được quyền kết hôn theo Luật Hôn Nhân gia đình thì không ăn nhập gì đến việc đứng tên trên GCNQSDĐ hết. Nếu là người có trình thì không ai đặt vấn đề như vậy!

Còn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi) chưa có hướng dẫn thống nhất trong việc ghi thông tin của người sử dụng đất.

Tôi không biết ở những nơi khác như thế nào nhưng tôi thấy nhiều nơi ở TP.HCM thì đúng như bạn trainuocnam2001 nói. Và trước đây, khi tôi còn làm công tác cấp sổ hồng/sổ đỏ thì khi cấp sổ đỏ/sổ hồng cho người chưa thành niên thì phải có thông tin của người giám hộ mà không phân biệt người đó dưới 17 tuổi hay là từ trên 17 tuổi. Những gì tôi tư vấn trên là cứ vào BLDS và dựa trên kinh nghiệm thực tế.

Nếu là quan điểm cá nhân thì việc này cần phải chia làm hai trường hợp: 

(i) Đối với người chưa thành niên mà đã được cấp giấy chứng minh thư thì không nhất thiết phải có kèm theo tên người giám hộ. Chỉ khi nào giao dịch thì mới có sự tham gia của người giám hộ, nếu tại thời điểm giao dịch người đó vẫn chưa đủ 18 tuổi. 

(ii) Đối với người chưa thành niên mà chưa có giấy chứng minh thư thì phải có tên của người giám hộ. Vì khi chưa có chứng minh thư và không có tên người giám hộ thì rất khó để xác định ai là người sử dụng đất khi mà trên thực tế có rất nhiều người trùng họ trùng tên với nhau. 

Trân trọng,

Khoản 2 Điều 20 BLDS chỉ áp dụng trong trường hợp phải thỏa mãn 2 điều kiện: (i) có tài sản riêng và (ii) đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch đó.

Vấn đề đặt ra là điều kiện thứ (ii) rất khó thậm chí không thể chứng minh trên thực tế. Và đó là lý do trên thực tế Công chứng viên đều yêu cầu phải có người đại diện theo pháp luật khi người chưa đủ 18 tuổi thực hiện các giao dịch có giá trị lớn như nhà đất. Tư vấn cần kết hợp giữa lý thuyết và thực tiễn thì sẽ khả thi hơn. 

Topic này chúng ta đang đề cập đến vấn đề đứng tên của người chưa thành niên trong GCNQSDĐ chứ không phải là vấn đề giao dịch dân sự của người chưa thành niên. 

Tuy nhiên, liên quan đến hai trường hợp mà bạn hoangtiennguyen đề cập thì tôi có một vài ý kiến nhỏ xin trao đổi với bạn như sau:

1. Mục đích của việc giám hộ là để đảm bảo quyền và lợi hợp pháp của người được giám hộ. Trong trường cha mẹ tặng cho con thì cha mẹ của người được giám hộ đều biết và đồng ý. Do đó, về bản chất thì giao dịch đó đã có sự đồng ý của người giám hộ. Chúng ta nên hiểu bản chất của vấn đề chứ không chỉ nên dựa vào câu chữ của các điều luật. 

Còn khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người con thì có ghi tên của người giám hộ vào hay không là một câu chuyện khác. Và như tôi nói ở trên thì thực tế luật không quy định rõ, nhiều nơi ở TP.HCM đều có ghi có tên của người giám hộ. 

2. Theo luật VN, nguyên tắc bồi thường thiệt hại là bồi thường toàn bộ. Do đó, việc một người có đủ tiền để mua nhà đất không đồng nghĩa với việc người đó có đủ tiền để bồi thường thiệt hại phát sinh từ giao dịch đó. Chính vì vậy dù cha mẹ có cho đủ tiền mua nhà đất đi chăng nữa thì khi người chưa thành niên ra phòng/văn phòng công chứng đều phải có người giám hộ, kể cả người chưa thành niên là bên bán đi chăng nữa. 

Pháp luật hiện hành không thấy quy định độ tuổi tối thiểu để được đứng tên trên GCNQSDĐ. Mà pháp luật không quy định thì được hiểu người dân được làm.

Tuy nhiên liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất của người chưa thành niên thì buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Chào bạn.