Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Tôi xin có ý kiến về vấn đề này như sau:

1.          1. Về vấn đề thuật ngữ pháp lý thì còn nhiều điều phải “bàn”! Nếu hỏi tại sao lại có hai khái niệm MUA BÁN và CHUYỂN NHƯỢNG để chỉ việc chuyển quyền sở hữu tài sản là Bất động sản thì câu trả lời ngắn gọn nhất là: Vì luật quy định thế! Trong Luật đất đai và các văn bản có liên quan đang tồn tại hai khái niệm như vậy.  Khái niệm MUA BÁN dùng cho đối tượng là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấ. Còn khái niệm CHUYỂN NHƯỢNG được dùng cho đối tượng là Quyền sử dụng đất.
2.            2. Câu hỏi thứ hai là: Vì sao luật lại quy định thế?

Khái niệm “Mua bán” được áp dụng với đối tượng là Nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất vì đối với các đối tượng đó “chủ sở hữu” có toàn quyền “chiếm hữu”, “sử dụng” và “định đoạt” (quyền sở hữu trọn vẹn). Còn khái niệm “chuyển nhượng” được áp dụng đối với “Quyền sử dụng đất” bởi vì quyền “sở hữu” đất thuộc về toàn dân do Nhà nước quản lý. Nhà nước nắm giữ quyền “định đoạt” còn “quyền chiếm hữu” và “quyền sử dụng” được tách ra để giao cho tổ chức, cá nhân.

Tuy nhiên, “quyền sử dụng đất” cũng được coi là tài sản (Điều 163 BLDS). Mà về mặt lý luận thì đã là “tài sản” thì  chủ sở hữu phải có đủ 3 quyền năng là quyền CHIẾM HỮU, quyền SỬ DỤNG và quyền ĐỊNH ĐOẠT. Trong đó đối với đất đai thì “quyền định đoạt” đã thuộc về Nhà nước cho nên người sử dụng đất chỉ có quyền ĐỊNH ĐOẠT đối với QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT(Tài sản) chứ không có quyền ĐỊNH ĐOẠT đối với ĐẤT. Có lẽ vì thế các nhà lập pháp mới dùng khái niệm CHUYỂN NHƯỢNG chứ không dùng khái niệm MUA BÁN đối với QSDĐ.

Theo tôi, trong trường hợp này dùng khái niệm “chuyển nhượng” đối với QSDĐ sẽ đúng hơn khái niệm “mua bán” bởi bản chất của việc MUA BÁN là một bên giao tiền còn một bên giao tài sản để cho bên trả tiền được toàn quyền sở hữu. Còn CHUYỂN NHƯỢNG chỉ là bỏ tiền ra để mua “quyền sử dụng” chứ không được chuyển giao quyền sở hữu đầy đủ. Nếu người sử dụng đất không sử dụng hiệu quả, không đúng mục đích thì có thể bị Nhà nước thu hồi (Điều 38 luật đất đai) chứ không giống như những tài sản khác (có quyền sở hữu trọn vẹn). Do vậy, có thể gọi là CHUYỂN NHƯỢNG hoặc một khái niệm khác chứ không nên dùng khái niệm MUA BÁN để tránh xâm phạm quyền năng “định đoạt” đối với ĐẤT của Nhà nước.

3. Tên gọi của Hợp đồng chỉ là “hình thức” thể hiện chứ không phải là “nội dung” do vậy nếu trong hợp đồng ghi sai tên gọi cũng không làm cho Hợp đồng đó vô hiệu. Bản chất của mua bán hay chuyển nhượng được thể hiện ở nội dung của hợp đồng và quy định pháp luật về đối tượng đó.