Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:
1. Về hợp đồng mua bán nhà-đất và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất:
Theo như bạn trình bày, được hiểu bạn là người mua thứ hai đối với nhà đất từ người mua thứ nhất (việc mua bán mới lập văn bản hai bên ký với nhau và có chủ nhà đất đứng ra làm chứng).
Hiện nhà đất đã được kê khai năm 2003, được cấp số nhà năm 2003 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, trong trường hợp này, chủ sử dụng đất không được phép chuyển nhượng căn cứ Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 như được trích dẫn dưới đây:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, chủ nhà đất phải hoàn thành thủ tục kê khai xin cấp giấy chứng nhận cho nhà và đất mới được chuyển nhượng lại cho người khác.
Lưu ý trường hợp của bạn, chủ nhà đất đã bán cho người mua trước (bạn là người thứ hai) nên thỏa thuận về thuế chưa được các bên làm rõ bên nào chịu, khả năng bạn thỏa thuận yêu cầu chủ bán trước của bạn nộp thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng là rất khó trong trường hợp việc chuyển nhượng đi đúng tuần tự là chủ nhà đất sang tên cho người mua trước, sau đó người mua trước đó làm thủ tục sang tên cho bạn.
Bạn nên cân nhắc giải pháp trao đổi với chủ nhà đất đề nghị họ đi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho nhà đất, sau đó sang tên trực tiếp cho bạn thì đỡ một lần nộp thuế và đỡ mất thời gian chờ đợi thủ tục sang tên cho chủ nhà trước rồi mới sang tên cho bạn.
2. Về thủ tục sang tên và các khoản thuế/phí chuyển nhượng nhà đất:
Sau khi được cấp giấy chứng nhận đối với nhà đất, chủ nhà đất phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng cho bên mua.
Hồ sơ tách thửa theo điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 6 điều 29 Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định:
1. Hồ sơ tách thửa gồm có:
a) Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa;
b) Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Việc tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa lập một bộ hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường.
b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
c) Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên - Môi trường cùng cấp;
d) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;
đ) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực thuộc;
e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc”.
Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất về cơ bản bao gồm:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất;
- Bản gốc Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng;
- Bản sao Chứng minh nhân dân và HK có chứng thực của hai bên mua bán;
- Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (trường hợp không được miễn thuế).
Thuế chuyển nhượng nhà đất: 2% giá trị chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước, cơ quan thuế sẽ áp theo khung giá nhà nước.
Phí:
(i) Lệ phí trước bạ: 0,5% giá nhà đất (theo khung giá nhà nước).
(ii) Chi phí đo đạc (nếu có): 0,15% giá trị quyền sử dụng đất (theo khung giá nhà nước).
3. Chi phí khác:
Nếu bạn không có thời gian để đi làm các thủ tục sang tên, bạn có thể nhờ đơn vị tư vấn thực hiện thay cho bạn, chi phí sẽ do bạn và bên cung cấp dịch vụ thỏa thuận.
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn và gia đình sức khỏe, bình an.
Trân trọng./.
