Ký hợp đồng thế chấp

Chào luật sư!

Tôi có vấn đề muốn hỏi: Trường hợp hộ gia đình ký Hợp đồng thế QSD đất vay vốn Ngân hàng, đất cấp cho hộ gia đình gồm 03 thành viên (có một thành viên < 15 tuổi) nên tại thời điểm năm 2010 ký Hợp đồng thế chấp chỉ có bố mẹ ký HĐTC vay vốn Ngân hàng. Đến năm 2013 khách hàng muốn vay thêm vốn Ngân hàng, vậy người con đủ >15 tuổi có phải ký bổ sung HĐTC không? (Hợp đồng thế chấp vẫn còn hiệu lực), khoản vay cũ vẫn còn

Chào bạn!

Bạn cung cấp chưa thực sự đầy đủ thông tin: Tuy nhiên tôi có thể giả định trường hợp bạn muốn hỏi như sau: GCN QSDĐ cấp cho hộ gia đình có 03 thành viên. Gia đình hiện tại chưa tất toán khoản vay cũ và muốn vay thêm một khoản vay mới với tài sản đảm bảo vẫn là quyền sử dụng đất cũ đã thế chấp.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 146 Nghị định181/2004/NĐ-CP: “2. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên, người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Như vậy, theo quy định của pháp luật như trên thì con cái từ đủ 18 tuổi và vợ chồng đều phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất nếu quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 20 BLDS năm 2005: “2. Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Theo đó, nếu quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì khi chuyển nhượng hoặc đi vay ngân hàng phải có sự thống nhất và ký vào hợp đồng chuyển nhượng hoặc thế chấp của tất cả những người trong gia đình bao gồm vợ chồng, con cái từ đủ 15 tuổi trở lên.

Cũng căn cứ theo khoản 1 Điều 14 của Thông tư số20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định về các trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, bao gồm:

- Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên thế chấp, bên nhận thế chấp;

- Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh nghiệp của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp;

- Rút bớt tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Khi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành.

Đối chiếu với các quy định trên thì trường hợp này cần phải đăng ý thay đổi nội dung thế chấp. Ngân hàng sẽ tiến hành các thủ tục này đối với hộ gia đình bạn.

Trân trọng./.

Chắc bạn là nhân viên Ngân hàng và đang hỏi về trường hợp của khách hàng. Đối với trường hợp của bạn thì nên ký thêm phụ lục hợp đồng thế chấp. Trường hợp này chắc chắn sẽ hình thành khoản vay mới tuy nhiên vẫn là tài sản thế chấp cũ thì nên định giá lại tài sản và ký phụ lục hợp đồng thế chấp đồng thời thay đổi đăng ký GDBĐ để đưa thêm người con và thay đổi giá trị của tài sản bảo đảm như vậy vừa chặt chẽ về thủ tục cho vay và vừa đúng với quy định pháp luật.