Diện tích đất được phép xây dựng

Xin chào luật sư!

Cách đây 5 năm tôi có mua đất 40m2 đã xây dựng nhà cấp 4, các nhà giáp đất đã xây dựng nhà cao tầng kiên cố. Đất có sổ Hồng và đã sang tên tôi. Diện tích đất xây dựng theo sổ chỉ có 26m2. Bây giờ tôi muốn xây dựng nhà trên mảnh đất này và có ra Quận xin cấp phép xây dựng trên toàn bộ diện tích đất.

Nhưng khi làm thủ tục lại gặp vấn đề: khi bên đo đạc thực hiện đo đạc lại thì kích thước các cạnh của mảnh đất hiện tại so với trong sổ có khác biệt một chút tuy diện tích vẫn vậy (khi mua tôi cũng không để ý vì đất không vuông, nhìn nhà cũng không vuông theo dáng như vậy nên nghĩ là chuẩn). Hỏi lại chủ bán đất cho tôi và hàng xóm xung quanh thì tôi được biết là chủ ban đầu của mảnh đất (từ rất lâu rồi) đã thực hiện đổi đất với những nhà xung quanh. 

Trên Quận, họ nói tôi chỉ được cấp phép xây dựng trên diện tích đất giao nhau giữa mảnh đất thực tế hiện tại và mảnh đất trong sổ, nếu như vậy thì tôi ước tính chỉ xây dựng được khoảng 30m2.

Vậy nếu giờ tôi muốn xây dựng trên toàn bộ mảnh đất thì phải làm thế nào? Thủ tục ra sao?

Xin luật sư tư vấn giúp!