Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Thị Liên - Công ty luật Tiền Phong xin được tư vấn như sau:
1. Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo thông tin bạn cung cấp, hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi cho em họ của bạn. Như vậy, để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng bạn cần có sự đồng ý của em họ bạn. Hai bên có quyền lựa chọn lập hợp đồng mua bán hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi nên lựa chọn hợp đồng mua bán bởi lẽ theo phương thức này, mức thuế thu nhập cá nhân liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2% giá trị quyền sử dụng đất) sẽ thấp hơn so với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (10% giá trị quyền sử dụng đất).
Các bước tiến hành thủ tục sang tên bao gồm:
Bước 1: Công chứng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất
Các bên chuẩn bị hồ sơ công chứng/chứng thực hợp đồng gồm:
- Bản sao chứng thực giấy tờ nhân thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (gồm chứng minh nhân dân và hộ khẩu);
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với người chưa có vợ/chồng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi ký hợp đồng, các bên phải xuất trình các giấy tờ bản gốc cho các bộ công chứng đối chiếu.
Bước 2: Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
+ Hai bản sao chứng thực giấy tờ nhân thân của hai bên mua/bán (Chứng minh nhân dân/hộ khẩu);
+ Hai bản sao chứng thực giấy chứng nhận Đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân) của hai bên mua/bán;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Đơn xin đăng ký biến động đất;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực.
- Hồ sơ nêu trên được nộp tại Bộ phận một cửa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất.
- Thời gian giải quyết: 15 ngày làm việc.
2. Về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Anh chị em họ không phải là đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (tham khảo Điều 3, Thông tư 111/2013/TT – BTC hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân), do vậy trong trường hợp này vẫn phát sinh nghĩa vụ thuế với nhà nước.
Như chúng tôi tư vấn ở trên, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đang được áp là 2% trên tổng giá trị hợp đồng, trường hợp giá trị hợp đồng thấp hơn khung giá đất nhà nước ban hành thì sẽ áp theo khung giá nhà nước.
(Tham khảo Điểm c Khoản 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 về việc triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế - có hiệu lực từ 1/1/2015).
3. Bổ sung phần diện tích tăng thêm vào GCN
Theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:
- Nếu có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục cấp đổi bổ sung phần diện tích tăng thêm vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể phải nộp tiền sử dụng đất phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất.
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn sức khỏe, thành công.
Trân trọng./.
