Quyết định giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc "Tranh chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất"

….

Ngày 21-3-2011, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao, mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án "Tranh chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất" giữa:

Nguyên đơn: Cụ Đặng Thị Tư sinh năm 1924; trú tại ấp An Lạc, xã An Thái Đông, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang.

Bị đơn:

1. Ông Trần Văn Y sinh năm 1954;

2. Bà Trần Thị Nhụy sinh năm 1954;

Ông Y và bà Nhụy trú tại ấp Chợ, xã An Thái Đông, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trần Văn Nguyên sinh năm 1953 ; trú tại Hoa Kỳ.

2. Ông Trần Văn Sâm sinh năm 1961;

3. Ông Trần Văn Đào sinh năm 1951;

4. Chị Trần Thị Ngọc Dung sinh năm 1972;

Ông Sâm, ông Đào và chị Dung cung trú tại ấp An Lạc, xã An Thái Đông, huyện Cải Bè, Tỉnh Tiền Giang.

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện ngày 19-02-2003 và quá trình tố tụng, nguyên đơn cụ Đặng Thị Tư trình bày:

Chồng của cụ là cụ Trần Văn Thôn (chết ngày 09-12-1997, không để lại di chúc) có 5 người con chung là các ông Trần Văn Đào, ông Trần Văn Nguyên, ông Trần Văn Y, ông Trần Văn Sâm và bà Trần Thị Kim Sa (chết) . Về tài sản vợ chồng cụ tạo lập được 01 căn nhà tường kiên cố diện tích 81m2 trên 5.667m2 đất vườn, thổ cư tại ấp An Lạc, xã An Thái Đông, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang do con của cụ là ông Trần Văn Nguyên (định cư ở Hoa Kỳ) gửi tiền về cho cụ xây cất năm 1994; cụ Thôn đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06-11-1997. Sau khi cụ Thôn chết, năm 1998 vợ chồng ông Trần Văn Y và bà Trần Thị Nhụy mượn giấy tờ nhà đất để thế chấp vay vốn ngân hàng; sau đó ông Y đã sang tên quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất 5 .667m2 và quyền sở hữu nhà. Cụ xác định không ký tên trong bất kỳ giấy tờ nào cho ông Y và bà Nhụy nhà đất, mà chỉ cho mượn, không mua bán nên yêu cầu vợ chồng ông Y trả lại nhà, đất để cụ chia cho các con; đồng thời yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ngày 12-8-1998 và quyền sử dụng đất ngày 11-6-1998 mà Uỷ ban nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang cất cho ông Y.

Bị đơn là vợ chồng ông Trần Văn Y và bà Trần Thị Nhụy thừa nhận nguồn gốc nhà, đất nêu trên là của cụ Thôn và cụ Tư; nhưng cho rằng khi còn sống, cụ Thôn có bán cho vợ chồng ông 1.000m2 đất (chưa sang tên tách bộ), ông bà đã đổi 1.000m2 đất đã mua để lấy 700m2 đất mặt tiền của cụ Thôn, khi đang tiến hành làm thủ tục tách đổi đất thì cụ Thôn chết. Sau khi cụ Thôn chết, cụ Tư cùng ông Đào và ông Sâm đã ký tên trong “Tờ cam kết” ngày 24-02-1998 đồng ý giao toàn bộ diện tích đất cho ông sử dụng, đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình quản lý, sử dụng, năm 1993 vợ chồng ông bỏ tiền dựng căn nhà để cha mẹ ở; đồng thời đưa cho cụ Tư và các anh em của ông 30 triệu đồng (tương đương 60 chỉ vàng) để ông được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở. Quá trình giải quyết vụ án, ông Y đồng ý chia cho anh em mỗi người một công vườn theo yêu cầu của cụ Tư, nhưng với điều kiện ông Y vẫn đứng tên nhà, đất; nếu tranh chấp thì ông không chấp nhận chia vì nhà đất thuộc quyền sử dụng và quyền sở hữu của vợ chồng ông.

Tại "Bản tự khai" đề ngày 08-3-2006 ông Trần Văn Nguyên trình bày: Năm 1992 ông mang về nước 11.500 USD và gửi 1.500 USD về cho mẹ ông là cụ Tư để cất nhà ở, nên ông yêu cầu vợ chồng ông Y trả nhà, đất cho cụ Tư (xin được vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án).

Ông Trần Văn Sâm (tức Xâm) thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của ông Y, bà Nhụy, không yêu cầu chia nhà, đất vì nhà ông Y cất cho mẹ ở, đất cụ Tư và gia đình đã cho ông Y đứng tên. Vợ chồng ông Y có đưa cho cụ Tư 30 triệu đồng, ông và ông Đào được cụ Tư chia 10 triệu đồng.

Ông Trần Văn Đào khai thống nhất với trình bày và yêu cầu của cụ Tư.

Chị Trần Thị Ngọc Dung (con của ông Đào) trình bày: Tháng 11-1997 cụ Tư (là bà nội của chị) có lập giấy tay bán cho chị l.000m2 đất ở phía sau, trong diện tích 5.667m2 với giá 20 chỉ vàng 24kr nhưng chưa làm thủ tục tách đất; chị sử dụng đất từ năm 1997 đến nay; chị yêu cầu người có quyền sử dụng đất thì phải sang tên cho chị diện tích đất chị đã mua.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 78/2004/DSST ngày 17-5-2004, Toà án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang quyết định:

Xác định phần đất 5.667m2 vườn và 1 căn nhà tường trên đất thuộc quyền sử dụng và sở hữu của cụ Tư.

Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số760/QSDĐ ngày 11-6-1998 và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số 974/XD ngày 12-8-1998 do UBND huyện Cái Bè cấp cho ông Y.

Kiến nghị UBND huyện Cái Bè thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do UBND huyện Cái Bè cấp cho ông Y để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho cụ Tư.

Ngày 26-5-2004, bà Trần Thị Nhụy có đơn kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 278/DSPT ngày 21-7-2004, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang quyết định:

Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm Số 78/DSST ngày 17-5-2004 của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang.

Giao hồ sơ vụ kiện về Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang để điều tra xét xử lại theo quy định của pháp luật.

Do ông Trần Văn Nguyên định cư tại Hoa Kỳ, vì vậy Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang đã chuyển hồ sơ vụ án để Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 18/2006/DSST ngày 01-8-2006, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của cụ Đặng Thị Tư.

Công nhận căn nhà kiên cố có cấu trúc nền gạch bông, vách tường, cột bê tông, mái bê tông có chiều dài 15m, rộng 5, 4m thuộc quyền sở hữu của cụ Tư và phần đất nền nhà diện tích 81m2 thuộc quyền sử dụng của cụ Tư (nhà và đất ở ấp An Lạc, xã An Thái Đông, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang).

Cụ Tư được quyền làm thủ tục đứng tên quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất nêu trên khi án có hiệu lực pháp luật.

Bác yêu cầu của cụ Tư xin xác định quyền sử dụng 5.667m2 đất tọa lạc tại ấp An Lạc, xã An Thái Đông, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang thuộc quyền sử dụng của cụ Tư.

Ngày 01-8-2006, cụ Đặng Thị Tư kháng cáo cho rằng: "Tờ cam kết” ngày 24-02-1998 không có giá trị pháp lý; "Tờ ủy quyền" ngày 30-6-1998 của cụ chỉ là ủy quyền, không phải chuyển quyền sở hữu, sử dụng.

Ngày 10-8-2006, vợ chồng ông Trần Văn Y kháng cáo cho rằng nhà đất là của vợ chồng ông vì cha mẹ cho vợ chồng ông toàn quyền sử dụng đất, có sự đồng ý của cả gia đình. Tòa án cấp sơ thẩm buộc vợ chồng ông phải trả lại cho cụ Tư căn nhà trên 81m2 đất là không đúng vì nhà do vợ chồng ông bỏ tiền ra xây cất để cho cha mẹ ở và thờ cúng.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 30/2007/DSPT ngày 19-01-2007, Tòa phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định sửa bản án sơ thẩm như sau:

Xác định căn nhà có cấu trúc nền gạch bông, vách tường, cột bê tông, mái bê tông có chiều dài 15m, rộng 5,4m tọa lạc trên diện tích đất có trồng cây ăn trái 5.667m2 tại ấp An Lạc, xã An Thái Đông, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang là tài sản của cụ Trần Văn Thôn (chết) và cụ Đặng Thị Tư.

Hủy toàn bộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số 974 ngày 12-8-1998 và Hủy toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M 107007 ngày 11- 6 -1998 do UBND huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang cấp cho ông Trần Văn Y.

Giao toàn bộ căn nhà tọa lạc trên diện tích đất nói trên cho cụ Tư tiếp tục quản lý sử dụng. Cụ Tư đựơc quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước địa phương để xin hợp thức hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo quyết định của bản án này.

Giành quyền khởi kiện chia di sản thừa kế theo pháp luật phần di sản của cụ Thôn do cụ Tư đang quản lý cho các đồng thừa kế của cụ Thôn nếu các đương sự có yêu cầu.

Giành quyền khởi kiện tranh chấp việc mua bán nhà đất giữa vợ chồng ông Y đối với cụ Tư, giữa chị Dung đối với cụ Tư bằng nột vụ kiện khác nếu các đương sự có yêu cầu.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Y và bà Nhụy có đơn khiếu nại cho rằng nền nhà của căn nhà tranh chấp là do ông, bà đem một công đất vườn mà ông, bà đã nhận chuyển nhượng phía bên trong để đổi lấy nền nhà cạnh Quốc lộ của cụ Thôn để có nơi kinh doanh, mua bán. Tòa án hai cấp không xác định đất nền nhà là của ai, ai là người bỏ tiền ra xây cất căn nhà này; không làm rõ lý do cụ Tư và 3 người con của cụ (ở trong nước) ký tên vào tờ cam kết ngày 24-02-1998 giao cho ông trọn quyền sử dụng đất. Khi không công nhận giá trị của hợp đồng sang nhượng đất (tại tờ cam kết), Tòa án không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng dẫn tại Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, không buộc nguyên đơn bồi thường thiệt hại, công sức cải tạo đất và giá trị số cây trái trên đất cho ông, bà là gây thiệt hại cho ông, bà.

Tại Quyết định số40/2010/KN-DS ngày 18-01-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 30/2007/DSPT ngày 19-01-2007 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, huỷ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và bản án dân sự sơ thẩm số 18/2006/DSST ngày 01-8-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì nguồn gốc 5.667m2 đất thổ cư và vườn đang có tranh chấp tại ấp An Lạc, xã An Thái Đông, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang là của vợ chồng cụ Trần Văn Thôn, cụ Đặng Thị Tư do cụ Trần Văn Thôn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ngày 06-11-1997.

Vợ chồng cụ Thôn, cụ Tư có 5 người con chung là ông Trần Văn Đào, ông Trần Văn Nguyên (hiện đang cư trú tại Hoa Kỳ), ông Trần Văn Y, ông Trần Văn Sâm (tức Xâm) và bà Trần Thị Kim Sa (chết không rõ thời gian). Tháng 12 năm 1997 cụ Thôn chết không để lại đi chúc.

Trong quá trình giải quyết vụ án cụ Tư trình bày: Đất là của vợ chồng cụ, còn căn nhà 81m2 vợ chồng cụ xây cất do ông Nguyên ở Hoa Kỳ gửi tiền về. Cụ thừa nhận có ký "Tờ cam kết” ngày 24-02-1998 và “Hợp đồng ủy quyền nhà cửa" ngày 30-6-1998 với mục đích để vợ chồng ông Y thế chấp nhà đất vay vốn ngân hàng, cụ không chuyển nhượng nhà, đất cho vợ chồng ông Y nên không nhận tiền. Vợ chồng ông Y đã tự ý đăng ký kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là không đúng pháp luật nên yêu cầu vợ chồng ông Y trả lại cho cụ nhà đất nêu trên. Tuy nhiên, cụ Tư thừa nhận khi cụ Thôn còn sống thì hai cụ đã cho vợ chồng ông Y khoảng 01 công đất và có chuyển nhượng cho chị Trần Thị Ngọc Dung l.000m2 đất.

Trong khi đó vợ chồng ông Y cho rằng căn nhà 81m2 do vợ chồng ông bỏ tiền xây dựng năm 1993 để cha mẹ của ông Y ở. Khi cụ Thôn còn sống thì cụ Thôn và cụ Tư đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông 01 công đất, sau đó vợ chồng ông đổi 01 công đất này để lấy 700m2 đất giáp lộ. Phần đất còn lại, năm 1998 cụ Tư, ông Đào và ông Sâm đã ký "Tờ cam kết" và “Hợp đồng ủy quyền nhà cửa" chuyển nhượng cho vợ chồng ông và vợ chồng ông đã trả cho cụ Tư, ông Đào và ông Sâm 30 triệu đồng (tương đương 60 chỉ vàng), việc mua bán đã hoàn thành, vợ chồng ông đã được công nhận có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất nên không chấp nhận yêu cầu của cụ Tư mà đề nghị công nhận vợ chồng ông có quyền sở hữu toàn bộ nhà, đất trên.

Xem xét nội dung “Tờ cam kết" ngày 24-02-1998 thấy rằng tuy có chữ ký của cụ Tư, ông Đào và ông Sâm nhưng nội dưng chỉ thể hiện "giao cho ông Trần Văn Y được trọn quyền sử dụng” diện tích 5.600m2 đất; còn “Hợp đồng uỷ quyền nhà cửa” ngày 30-6-1998 có nội dung “nay chúng tôi thống nhất bán nhà này lại cho ông Trần Văn Y, có vợ là Trần Thị Nhụy. Kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà này người mua nộp thuế trước bạ và làm thủ tục sang tên chủ quyền nhà”, hợp đồng này chỉ có chữ ký của bên bán là cụ Tư.

Trường hợp này lẽ ra phải xác minh làm rõ về thời điểm xây dựng căn nhà người bỏ tiền xây dựng căn nhà có tranh chấp; đồng thời xác minh làm rõ có hay không việc vợ chồng ông Y giao cho cụ Tư, ông Đào và ông Sâm 30 triệu đồng như lời khai của vợ chồng ông Y và xác minh về trình tự, thủ tục vợ chồng ông Y đăng ký kê khai nhà đất. Nếu việc đăng ký kê khai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật thì phải xác định cụ Tư chỉ ủy quyền cho vợ chồng ông Y quản lý sử dụng nhà đất đồng thời xem xét phần đất mà vợ chồng cụ Tư chuyển nhượng cho vợ chồng ông Y, phần đất mà vợ chồng cụ Tư chuyển nhượng cho chị Dung, phần còn lại mới xác định là tài sản chung của cụ Thôn, cụ Tư để chia thừa kế phần tài sản của cụ Thôn nếu các đương sự có yêu cầu.

Trường hợp có đủ căn cứ xác định cụ Tư, ông Đào và ông Sâm có nhận tiền của vợ chồng ông Y để chuyển nhượng nhà đất thì phải xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu; đồng thời xác định giá, xác định thiệt hại, lỗi của các bên để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu sau khi giải quyết về phần đất vợ chồng ông Y nhận chuyển nhượng và phần chuyển nhượng cho chị Dung vì việc thỏa thuận chuyển nhượng cả phần tài sản thừa kế của cụ Thôn, phần đất ông Y nhận chuyển nhượng, phần đất chuyển nhượng cho chị Dung mà không được sự đồng ý của tất cả những người thừa kế của cụ Thôn.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh làm rõ các vấn đề trên, không xem xét giải quyết phần đất ông Y nhận chuyển nhượng, phần đất đã chuyển nhượng cho chị Dung, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại công nhận cụ Tư được sở hữu căn nhà trên 81m2 đất và bác yêu cầu đối với 5.667m2 đất là chưa đủ căn cứ, còn Tòa án cấp Phúc thẩm lại xác định toàn bộ nhà đất có tranh chấp là của cụ Thôn, cụ Tư, trên cơ sở đó giao cho cụ Tư được quyền quản lý sử dụng toàn bộ nhà đất có tranh chấp, đồng thời giành quyền khởi kiện về thừa kế tài sản của cụ Thôn và về hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông Y với cụ Tư, giữa chị Dung với cụ Tư thành vụ kiện khác là không đúng và không giải quyết triệt để vụ án.

Hơn nữa, Tòa án cấp phúc thẩm hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà Ủy ban nhân dân huyện Cái Bè cấp cho ông Y là không đúng thẩm quyền.

Ngoài ra, thực tế nhà đất có phần tài sản của cụ Thôn, các đương sự có lời khai cụ Thôn và cụ Tư có 5 người con, trong đó ông Nguyên đang ở Hoa Kỳ và bà Sa đã chết. Quá trình giải quyết vụ án ông Nguyên chỉ có “Bản tự khai" đề ngày 08-3-2006 gửi Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang, nhưng bản tự khai này không được hợp pháp hóa lãnh sự và Tòa án cũng không uỷ thác tư pháp để lấy lời khai của ông Nguyên nhưng đã giải quyết vụ án là vi phạm tố tụng. Riêng bà Sa đã chết, Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh làm rõ bà Sa có chồng, con hay không để (nếu có) đưa họ tham gia tố tụng là xác minh không đầy đủ.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 30/2007/DSPT ngày 19-01-2007 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm số 18/2006/DSST ngày 01-8-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang về vụ án "Tranh chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất" giữa nguyên đơn là cụ Đặng Thị Tư với bị đơn là ông Trần Văn Y và bà Trần Thị Nhụy; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Văn Nguyên, ông Trần Văn Sâm, ông cần Văn Đào và chị Trần Thị Ngọc Dung.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang để xét xử sơ thẩm lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.