Tình huống phát sinh là xây dựng nhà ở riêng lẻ thì khi xin Giấy phép xây dựng có cần phải chừa 1 khoảng lùi phía sau nhà hay không? Hay nếu có thì chỉ có khoảng lùi phía trước nhà (không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng)?
Quy định về khoảng lùi xây dựng
- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng 2.7;
- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
Bảng 2.7: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình
|
Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)
|
Chiều cao xây dựng công trình (m)
|
|
< 19
|
19 ÷< 22
|
22 ÷< 28
|
≥ 28
|
|
<19
|
0
|
3
|
4
|
6
|
|
19÷<22
|
0
|
0
|
3
|
6
|
|
≥22
|
0
|
0
|
0
|
6
|
Theo đó, có thể thấy rằng khoảng lùi sẽ được xác định theo các yếu tố là: Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất và Chiều cao xây dựng công trình. Thông thường thì các địa phương sẽ có hướng dẫn, ban hành rõ hơn về nội dung này trong quy hoạch tại địa bàn của mình. Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu về khoảng lùi theo quy định tại Bảng 2.7 thì khoảng lùi được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo có sự thống nhất trong tổ chức không gian trên tuyến phố hoặc một đoạn phố.
Quy định về mật độ xây dựng
Trước tiên, đối với định nghĩa thì mật độ xây dựng có hai khái niệm khác nhau tại Khoản 1.4.20 gồm:
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Dựa vào hai khái niệm trên thì trong QCVN 01:2021/BXD cũng có nêu các nội dung về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:
- Theo Khoản 2.6.3 thì Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8. Tùy theo Diện tích lô đất (m2/căn nhà) mà có mật độ xây dựng tối đa (%) khác nhau. Mức 100% áp dụng cho diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 90m2. Sau đó giảm dần cho đến 40% đối với diện tích lô đất 1.000 m2. Lưu ý là lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
- Theo Khoản 2.6.4 thì Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
Cũng giống như nội dung khoản lùi nêu trên, các thông số về mật độ xây dựng sẽ được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Do đó, để chính xác trước khi xin Giấy phép xây dựng, người có nhu cầu cần tìm hiểu ký các quy hoạch tại địa phương nhằm chuẩn bị hồ sơ chính xác nhất, tránh trường hợp bị trả hồ sơ do không hợp lệ.
Trên đây là các nội dung liên quan đến khoảng lùi xây dựng và mật độ xây dựng. Tại Thông tư 01/2021/TT-BXD còn có rất nhiều nội dung khác liên quan đến Quy hoạch xây dựng. Các nội dung đều có liên quan mật thiết đến nhau nên mọi người có thể tham khảo trực tiếp tại văn bản nhằm có cái nhìn tổng quan nhất về các vấn đề này. 