Từ ngày 01/01/2018, việc tách thửa đất tại địa bàn TP.HCM sẽ được áp dụng theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay vì Quyết định 33/2014/QĐ-UBND như trước đây.
Theo đó, việc tách thửa đất tại TP.HCM có một số điểm mới đáng chú ý như sau:
1. Không áp dụng việc tách thửa đất theo quy định tại Quyết định này đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
2. Không áp dụng việc tách thửa đất theo quy định tại Quyết định này đối với trường hợp tách thửa đối với đất do tổ chức sử dụng; về nhu cầu sử dụng đất và thẩm định nhu cầu sử dụng đất của tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai
3. Không áp dụng việc tách thửa đất theo quy định tại Quyết định này đối với trường hợp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất ở đã hình thành trước 25/10/2014 (ngày Quyết định 33/2014/QĐ-UBND có hiệu lực) và có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND
4. Không áp dụng việc tách thửa đất theo quy định tại Quyết định này đối với trường hợp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất không phải là đất ở đã hình thành từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, có diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này
(Căn cứ Điểm a, e, g, h Khoản 2 Điều 1 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
5. Điều kiện thửa đất được phép tách thửa
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
- Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai;
- Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này.
(Căn cứ Điều 3 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
6. Thêm trường hợp không được phép tách thửa
Đó là biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD.
(Căn cứ Khoản 2 Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
7. Quy định mới về tách thửa đất ở
* Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất:
- Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.
- Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.
- Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất.
Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.
* Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới):
|
Khu vực
|
Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
|
|
Khu vực 1:
gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.
|
tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
|
|
Khu vực 2:
gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.
|
tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
|
|
Khu vực 3:
gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).
|
tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
|
Trước đây: việc tách thửa được chia thành các trường hợp đất chưa có nhà ở và đất có nhà ở hiện hữu.
* Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao UBND quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.
Trước đây: Chỉ có UBND thực hiện việc hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.
* Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định (sẽ nêu bên dưới), việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định này.
(Căn cứ Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
8. Quy định mới về tách thửa đất nông nghiệp
- Diện tích tách thửa tối thiểu đối với trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch và được dùng để sản xuất nông nghiệp:
+ 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác
+ 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.
Trước đây: Không có quy định.
(Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
9. Quy định mới về tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng
UBND quận, huyện căn cứ Điều 11, Luật Đất đai, khoản 1, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định, về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.
(Căn cứ Khoản 3 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
10. Quy định mới về tách thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân
UBND quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.
(Căn cứ Khoản 4 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
11. Làm rõ việc tách thửa đối với thửa đất liền kề
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề và có cùng mục đích sử dụng đất, để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này, thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất. Diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.
(Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 6 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
12. Hướng dẫn thêm việc tách thửa đất theo Bản án, quyết định của TAND
Tách thửa đất theo Bản án, quyết định của TAND, quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định công nhận hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai: kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định tại Quyết định này, thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định.
(Căn cứ Khoản 2 Điều 6 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
13. Quy định thêm trách nhiệm của các sở, ngành, đơn vị liên quan:
* Sở Tài nguyên và Môi trường:
- Ban hành quy chế chung (quy chế mẫu) giải quyết tách thửa đất và hướng dẫn cho các quận, huyện để tổ chức thực hiện.
- Theo dõi, hướng dẫn cho UBND quận, huyện hoặc tổng hợp báo cáo, tham mưu cho UBND thành phố xem xét, giải quyết theo quy định đối với các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.
* Sở Quy hoạch - Kiến trúc: chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Giao thông vận tải hướng dẫn cụ thể về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông, đảm bảo hạ tầng xã hội theo quy hoạch đô thị được duyệt quy định tại Quyết định này.
* Sở Xây dựng: hướng dẫn việc cấp giấy phép xây dựng và kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng theo quy định; phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn thực hiện quy định tại Quyết định này.
* Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn: chủ trì, phối hợp với UBND quận, huyện hướng dẫn về tách thửa đất được quy hoạch đất được quy hoạch giữ lại để sản xuất nông nghiệp.
* Sở Công thương, Tổng Công ty Điện lực thành phố Hồ Chí Minh, Tổng Công ty cấp nước Sài Gòn TNHH MTV, Công ty TNHH MTV thoát nước đô thị thành phố Hồ Chí Minh: theo chức năng nhiệm vụ, có trách nhiệm hướng dẫn, giải quyết các thủ tục về đầu tư, đấu nối hệ thống điện, cấp nước, thoát nước theo quy định.
* Sở Tư pháp: hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện đúng quy định tại Quyết định này; tổ chức hành nghề công chứng không được công chứng hợp đồng, giao dịch đối với trường hợp tách thửa đất không đảm bảo theo quy định tại Quyết định này.
(Căn cứ Khoản 2 Điều 7 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
14. Nhận hồ sơ hợp lệ về tách thửa đất trước 01/01/2018 nhưng chưa giải quyết
Có 2 phương án:
1- UBND quận, huyện áp dụng theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND để xem xét, giải quyết hoàn tất việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
2- Trường hợp người sử dụng đất có văn bản đề nghị giải quyết tách thửa đất theo quy định tại Quyết định này, UBND quận, huyện căn cứ quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND để xem xét, giải quyết.
(Căn cứ Điều 8 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND)
