Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025.
1. Quy định nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Nhà ở thuộc tài sản công theo định nghĩa tại khoản 11 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
- Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Như vậy, các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh là các loại nêu trên, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định. Hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định nội dung này.
2. Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: Quyết định giao đất; Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có các loại giấy tờ sau đây:
+ Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
- Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
- Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện nêu trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Như vậy, để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Đồng thời, có thể thấy rằng quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể, chi tiết hơn điều kiện đưa vào kinh doanh trong trường hợp này so với quy định hiện hành.
3. Quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, cụ thể:
- Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua;
- Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua.
Có thể thấy về tỷ lệ thanh toán trong các lần thanh toán khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn tương tự như quy định hiện hành nhưng được quy định cụ thể hơn. Ngoài ra, tại Điều 25 cũng quy định việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
