Không phải lúc nào người sử dụng đất cũng hoàn toàn có quyền chuyển nhượng đất trồng lúa mà cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Vậy đâu là những trường hợp không được phép chuyển nhượng mà người sử dụng đất trồng lúa cần lưu ý?
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, dựa vào mục đích sử dụng, đất trồng lúa được phân loại là đất trồng cây hàng năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Việc chuyển nhượng đất trồng lúa được thực hiện khi các bên đáp ứng được điều kiện mà pháp luật quy định. Theo đó, 04 trường hợp dưới đây không được chuyển nhượng đất trồng lúa:
1. Bên chuyển nhượng đất trồng lúa không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Điều kiện 1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp:
+ Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận. Theo đó, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có Giấy chứng nhận, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
- Điều kiện 2. Đất không có tranh chấp;
- Điều kiện 3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Điều kiện 4. Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng).
Trường hợp bên chuyển nhượng đất trồng lúa thiếu một trong các điều kiện chuyển nhượng này thì được coi là không đủ điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa.
2. Bên nhận chuyển nhượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài
Căn cứ quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không là đối tượng được nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam.
Do đó, nếu bên mua thuộc một trong hai đối tượng này thì cũng không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
3. Bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013).
4. Bên nhận chuyển nhượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013).
Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cụ thể:
- Căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
(1) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
(2) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
(3) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại mục (1), kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
(4) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo Điều 54 Luật Đất đai 2013, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại mục (2).
- Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
(1) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
(2) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
(3) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại mục (1), kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
(4) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại mục (2).
Khi hộ gia đình, cá nhân không có một trong các căn cứ trên để xác định mình là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Tóm lại, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
