Có tiền chưa chắc đã mua được nhà, mua được đất. Bởi lẽ trong thời buổi kinh tế thị trường phát triển hiện nay, thì quá nhiều cơ hội cho người dân để mua nhà, nhưng bên cạnh đó cũng tồn tại không ít những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, đất, khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang, không được mua được nhà, đất và cũng không còn tiền.
Vì thế, hôm nay, mình lập topic này để nêu ra “Những rủi ro pháp lý thường gặp khi mua bán nhà, đất và cách đề phòng, xử lý”, hy vọng rằng các chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm cùng tham gia trao đổi, thảo luận và chia sẻ kinh nghiệm của mình khi giải quyết nhiều vụ việc để mọi người phòng tránh những rủi ro này.
1. Người bán nhà, đất nhận cùng lúc tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người mua
Đây là khâu quan trọng trong quá trình mua nhà, đất, và gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi. Người bán nhà có thể vì lý do túng thiếu tiền, sẵn sàng treo biển bán và đưa ra mức giá hợp lý với người mua và ai đến xem mua họ đều nhận cọc.
Biện pháp: Có lẽ trong trường hợp này, biện pháp duy nhất để đảm bảo quyền lợi của người mua được bảo vệ, bạn nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán, đồng thời ra công chứng để xác nhận giá trị pháp lý của loại hợp đồng này.
Nhiều trường hợp vì ngại đến văn phòng công chứng, tiết kiệm chi phí mà người mua, kẻ bán lựa chọn phương án thực hiện giấy viết tay để thỏa thuận về việc đặt cọc này, đến khi có tranh chấp phát sinh hay bị lừa đảo thì khó có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.
2. Sau khi đặt cọc thì bên bán yêu cầu những điều kiện người mua không thể thực hiện được
Ví dụ như không tạo điều kiện để người mua có thể làm thủ tục giấy tờ sổ đỏ; phải trả đủ tiền, sau 1 2 ngày mới ra công chứng để chuyển giao các giấy tờ như sổ hồng, sổ đỏ…
Đề phòng: Bạn phải tỉnh táo trước khi giao dịch mua bán nhà, và như đã đề cập ở trên, khi thực hiện đặt cọc nên làm hợp đồng đặt cọc, cùng với việc công chứng, giao dịch tiền bạc nên thực hiện tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.
Tốn thêm một ít chi phí nhưng được cái đảm bảo an toàn khi giao dịch.
3. Giấy tờ nhà, đất được đưa ra khi mua, bán là giả
Trường hợp phổ biến nhất đó là người không phải là chủ nhà, lợi dụng sự tin tưởng, thân thiết với chủ nhà để mượn giấy tờ nhà, đất rồi làm giả. Sau đó giả luôn các giấy tờ chứng minh nhân thân để thực hiện giao dịch mua bán nhà.
Trong các vụ việc này, chủ nhà thường không biết rõ về vấn đề này, hoặc cũng có xảy ra trường hợp chủ nhà biết nhưng thông đồng với người thực hiện giao dịch mua bán để lừa tiền người mua.
Thêm trường hợp nữa là khi chủ nhà, cầm chính giấy tờ mình đang giữ để thực hiện giao dịch mua bán, nhưng giấy tờ đó là giả, và họ cũng không biết về việc này. Giấy tờ thật được cầm cố, thế chấp ở một ngân hàng khác.
Đề phòng: Hiện chưa tìm ra được cách giải pháp tối ưu trong trường hợp này, đây là vấn đề đang làm đau đầu những người là công chứng viên, thực hiện công chứng các hợp đồng mua bán nhà, đất. Do vậy, vấn đề này, mong nhận được đóng góp ý kiến từ những người có kinh nghiệm là các anh/chị/bạn tại Dân Luật.
4. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng
Dù nhà, đất đã được thế chấp tại Ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này.
Đề phòng: Nên tìm hiểu thông tin tại ngân hàng, các Sở Xây dựng tại nơi nhà, đất được bán để kiểm tra xem nhà, đất có bị đem đi thế chấp không?
Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư…nên tìm hiểu tại các ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không?
5. Người mua nhà đã đặt cọc, nộp tiền mua theo đúng tiến độ, nhưng sau đó, dự án này bị treo
Nhiều dự án treo hiện nay vẫn cứ tồn tại từ năm này qua năm khác, chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà theo tiến độ với người mua, nhưng vì nhiều lý do như: chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án hay là chủ đầu tư vì có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự…do đó, không thể tiếp tục thực hiện dự án…
Đề phòng: Nên tìm hiểu chủ đầu tư các dự án bất động sản trước khi mua, tốt nhất nên chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.
6. Đã mua nhà xong, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà
Trường hợp thường thấy nhất là các dự án bất động sản, khi người mua nhà đã có nhà để ở, đã trả đủ tiền nhưng mà vẫn chưa nhận đủ giấy tờ nhà. Điều này sẽ gây ra khó khăn cho người mua, nhất là những người vừa mua nhà xong, nhưng không đủ khả năng tài chính và muốn bán lại căn nhà đó…
Biện pháp: Nên có ràng buộc kỹ trong hợp đồng mua bán nhà về vấn đề này
7. Nhà đã mua, đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được
Cách đây 1 2 tuần, báo chí có thông tin về sự việc này, đó là những căn nhà ở xã hội, nhà mua theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ. Sau khi hoàn thành các bước thanh toán tiền mua theo từng giai đoạn, nhưng vì không đủ khả năng chi trả (như hết thời hạn được hưởng ưu đãi về lãi vay) nên họ muốn bán lại.
Tuy nhiên, theo quy định thì nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 05 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch, do vậy, khiến nhiều người dở khóc, dở cười...
Đề phòng: Nên tìm hiểu, nhất là quy định pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở mua theo gói hỗ trợ vay của Chính phủ về điều kiện được hỗ trợ, được hỗ trợ đến mức nào, lãi vay bao nhiêu, khi nào được bán lại nhà, phương thức xử lý tranh chấp…
Trên đây là những trường hợp thường gặp và một số ý kiến cá nhân, do vậy, rất mong các anh/chị/bạn đóng góp ý kiến để người dân khi mua nhà, đất được đảm bảo an tòan khi thực hiện giao dịch của mình.
Xem thêm:
1. Tổng hợp các văn bản pháp luật đất đai
2. Hướng dẫn mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 03/03/2017
3. Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn sau:
- Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
- Thông tư 21/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
- Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
- Thông tư 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội
- Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
- Thông tư 139/2016/TT-BTC hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội
- Quyết định 48/QĐ-TTg năm 2017 về mức lãi suất cho vay ưu đãi của tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
- Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
- Thông tư 09/2015/TT-BXD hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ
- Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
- Thông tư 124/2016/TT-BTC hướng dẫn về quản lý số tiền thu được từ cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; thanh toán tiền chênh lệch khi thuê nhà ở công vụ và quản lý tiền thu được từ cho thuê nhà ở công vụ theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
- Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi Thông tư 10/2015/TT-BXD quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD
- Thông tư 22/2016/TT-BXD bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh
