Nếu nhà đang dùng làm tài sản bảo đảm để vay thế chấp ngân hàng có được bán không? Khi đã bán nhà rồi thì vấn đề tài sản thế chấp được xử lý thế nào? Ngân hàng có được truy đòi không?
Nhà đang dùng để thế chấp vay ngân hàng có được bán nhà không?
Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
- Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy, bên thế chấp được bán nhà đang sử dụng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng nếu được ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý.
Nếu đã được đồng ý và đã bán nhà nhưng bên vay không có khả năng trả nợ thì sao?
Tại Điều 297 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba như sau:
- Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
- Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan.
Trong đó, thứ tự ưu tiên thanh toán tại Điều 308 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
- Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
- Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
- Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
Đồng thời,thứ tự ưu tiên thanh toán trên có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
Như vậy, dù đã được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý bán tài sản thế chấp là căn nhà thì ngân hàng vẫn có quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thành toán theo thứ tự ưu tiên như quy định.
Ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp nào?
Theo Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp có quyền xử lý tài sản bảo đảm như sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp trên thì ngân hàng có quyền xử lý căn nhà đang dùng để thế chấp.
