Việc xác lập giấy ủy quyền trong lĩnh vực đất đai các quyền như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho thừa kế,... khi được thực hiện thì người được ủy quyền có được tự ý chuyển nhượng đất được ủy quyền cho người khác hay không?
Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau...
Ví dụ: Ông A ủy quyền cho ông B chuyển nhượng đất có hai trường hợp sau đây:
Nếu trong hợp đồng ủy quyền giao cho ông B là bên được ủy quyền được quyền ký bán cho đích danh người mua, thì ông B ủy quyển chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, ông B không có quyền chuyển nhượng cho người khác.
Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh, thì ông B có quyền chuyển nhượng cho bất cứ ai.
Về việc thỏa thuận giá bán và phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B được quyền quyết định giá bán, thì ông B phải thỏa thuận với ông A đã ủy quyền là người sử dụng và sở hữu bất động sản về giá bán.
Đối với phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B nhận tiền, thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán trực tiếp hoặc bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản cho bên đã ủy quyền là ông A.
Như vậy, người được ủy quyền có được tự ý bán đất, nhà ở hay không phụ thuộc vào nội dung của giấy ủy quyền/ hợp đồng ủy quyền cũng như quyền và nghĩa vụ mỗi bên được quy định trong đó.
Hay nói cách khác là người đại diện ủy quyền có thể chuyển nhượng đất cho người khác không sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền theo quy định tại điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015:
Điều 141. Phạm vi đại diện
1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
b) Điều lệ của pháp nhân;
c) Nội dung ủy quyền;
d) Quy định khác của pháp luật.
2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.
Ngoài ra, nếu người được ủy quyền đó thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch giữa người đó với người thứ ba sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 143 BLDS 2015
Điều 143. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện
1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đồng ý;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.
2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.
3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại
