Không ít người mua bán nhà đất vẫn nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có giá trị thay hợp đồng công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng. Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP). Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Khi muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…nhà đất, các bên cần đảm bảo việc tuân thủ hình thức hợp đồng theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 và Điều 122 Luật nhà ở 2014 như sau:
|
Điều 167 Luật đất đai 2013: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Điều 122 Luật nhà ở 2014: Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
|
Mặt khác, theo khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với:
“Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
...”
Căn cứ các quy định trên, để một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có giá trị pháp lý và thực hiện sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, phải đến Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện để thực hiện những thủ tục kê khai nộp thuế, đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua. Theo đó, vi bằng nhà đất không phải là thủ tục hành chính bảo đảm giá trị tài sản, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Xong, khi thực hiện hợp đồng công chứng, các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận việc bàn giao tiền, tài sản, ghi nhận hiện trạng tài sản để làm chứng cứ chứ không có giá trị như hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất.
Thực tiễn thời gian qua, trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, không ít trường hợp người dân do thiếu hiểu biết pháp luật đã bị các đối tượng đầu nậu bán nhà đất tạo lòng tin nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân để tạo lòng tin thông qua việc lập vi bằng nhà đất. Từ đó, khiến người dân nhầm lẫn việc mua bán nhà đất qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc mua bán nhà đất qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
