Mâu thuẫn về việc Bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai

Hiện nay việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là một phương thức đầu tư nhiều người quan tâm nhưng tiềm ẩn những rủi ro rất cao, chưa nói đến những rủi ro trong thực tế, mà trong các văn bản bản pháp lý, sự mâu thuẫn giữa văn bản của các bộ ngành liên quan cũng gây những sự khó khăn nhất định trong vấn đề bảo đảm tài sản đối với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai, mà đây lại là điều mà không chỉ chủ đầu tư và người mua đều quan tâm.

Theo quy định tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) 2014 trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thương mại để bảo đảm việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua.

Như vậy, nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm gọi bảo lãnh: khi chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao nhà, khách hàng gọi bảo lãnh và ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền này cho khách hàng thay cho chủ đầu tư. Hơn nữa, chỉ khi chủ đầu tư tìm thấy khách hàng cho một đơn vị sản phẩm nhà ở nhất định thuộc dự án thì mới phải liên hệ với ngân hàng để thực hiện việc xác lập bảo lãnh.

Đến hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước

Theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN Sửa đổi bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN, mọi ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng theo giấy phép thành lập và hoạt động đang có hiệu lực đều được phát hành loại bảo lãnh này. Như vậy, không có một danh sách đóng các ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như không ít người từng dự đoán trước đó khi diễn giải câu chữ tại điều 56 LKDBĐS 2014.

Cũng theo Thông tư 07, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh khi trong hợp đồng mua bán, thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền mua cho bên mua, bên thuê trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua. Trường hợp này theo hướng dẫn của NHNN thì hợp đồng mua bán phải được ký trước và Ngân hàng sẽ căn cứ trên Hợp đồng để xét bảo lãnh. Rất dễ nhận thấy sự mâu thuẫn giữa quy định này với điều 56 LKDBĐS 2014

Cái lý của NHNN khi hướng dẫn như vậy có lẽ nằm ở chỗ nếu các bên chỉ cung cấp cho ngân hàng dự thảo hợp đồng mua bán hay thuê mua và ngân hàng phát hành bảo lãnh trên cơ sở dự thảo này thì ngân hàng sẽ có thể phải gánh chịu rủi ro là phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh (trên cơ sở đó mức phí bảo lãnh được xác định) có thể sẽ thay đổi khi các bên chính thức ký hợp đồng mua bán thuê mua.

Hơn nữa, về mặt kỹ thuật soạn thảo, sẽ không thể quy chiếu chính xác tới hợp đồng mua bán hay thuê mua làm phát sinh nghĩa vụ được bảo lãnh khi hợp đồng này chưa được ký kết. Trong thực tế, một số bản án của tòa án không công nhận việc xác định nghĩa vụ được bảo đảm một cách chung chung. Về phần mình, khách hàng có thể tự bảo vệ bản thân bằng cách quy định trong hợp đồng mua bán hay thuê mua rằng hợp đồng mua bán hay thuê mua chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng.

Cần lưu ý, theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN, hợp đồng bảo lãnh là thỏa thuận giữa bên bảo lãnh (ngân hàng) với bên nhận bảo lãnh (khách hàng) và các bên có liên quan (chẳng hạn chủ đầu tư), nên cần hiểu khái niệm hợp đồng bảo lãnh của LKDBĐS một cách linh hoạt theo hướng là cam kết bảo lãnh bao gồm thư bảo lãnh do ngân hàng phát hành hay hợp đồng bảo lãnh theo nghĩa của Thông tư 07/2015/TT-NHNN.

Cuối cùng, điều 56 LKDBĐS 2014 quy định hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Quy định này khá cứng nhắc bởi vì có những trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ bàn giao nhà ở, và nó đi ngược lại các nguyên tắc chung về hủy bỏ và chấm dứt bảo lãnh được nêu trong Bộ luật Dân sự.

Trong khi đó tại điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi lại quy định cam kết bảo lãnh phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày chủ đầu tư phải bàn giao nhà cho khách hàng nêu trong hợp đồng mua bán hay thuê mua. Điều 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN còn liệt kê danh sách ít nhất bảy trường hợp chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh (theo thỏa thuận của các bên, hợp đồng mua bán/thuê mua bị hủy bỏ...). Các quy định này dường như khả thi hơn rất nhiều so với giải pháp của LKDBĐS 2014.

(nguồn: TS. Bùi Đức Giang – Thời báo Kinh tế Sài gòn Online)

Nhận bảo đảm nào?

Bảo lãnh được xem là một hình thức cấp tín dụng cho chủ đầu tư và ngân hàng có toàn quyền quyết định liệu có yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng bảo đảm cho khoản tín dụng này hay không (điều 17 Thông tư 07/2015/TT-NHNN). Tuy vậy, do hình thức tín dụng này tiềm ẩn rủi ro cao nên cùng với việc thu phí bảo lãnh, việc nhận bảo đảm là cần thiết. Với việc không thống nhất giữa luật và thông tư hướng dẫn, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần tìm hiểu kỹ để tự bảo vệ mình

Sự không đồng nhất về quy định của luật trong việc bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai dẫn đến sự mâu thuẫn giữa văn bản các bộ nghành liên quan, điều đó tạo ra những khó khăn nhất định trong vấn đề bảo đảm tài sản đối với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Mong các nhà làm luật sẽ có những cách nhìn nhận bao quát hơn và đưa ra được hướng diều chỉnh tốt hơn cho vấn đề bảo lãnh ngân hàng đối với việc mua bán các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Mua nhà hình thành trong tương lai là chúng ta mua những cái mà chúng ta không thấy được vào thời điểm chúng ta định mua và rủi ro sẽ thuộc về người mua, chúng ta nên xem xét lựa chọn chủ đầu tư một cách kỹ lưỡng như uy tín, tài chính và nghiên cứu những dự án trước đây có thực hiện tốt hay không, nhầm tăng thêm tính an toàn khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.