Khi có tranh chấp đất đai, nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải với nhau. Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp hai bên không muốn hòa giải mà muốn khởi kiện luôn thì có được không?
(1) Có được khởi kiện tranh chấp đất đai khi chưa thực hiện thủ tục hòa giải?
Luật Đất đai 2024 đang được đề nghị có hiệu lực sớm từ 01/7/2024, do đó, bài viết này sẽ viết theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Theo đó, Điều 235 Luật đất đai 2024 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
- Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Như vậy, cũng tương tự với Luật Đất đai 2013, ở Luật đất đai 2024 nhà nước vẫn khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải với nhau trước, tuy nhiên hình thức hòa giải không chỉ là hòa giải ở cơ sở nữa mà được mở rộng ra ở phạm vi hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác.
Quy định trên cũng nêu rõ, trước khi muốn giải quyết tranh chấp đất đai thì các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Do đó, có thể hiểu, các bên có xảy ra tranh chấp về đất đai thì tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.
Nếu các bên nộp đơn khởi kiện mà chưa thực hiện thủ tục hòa giải thì Tòa án sẽ không thụ lý đơn khởi kiện vì đơn khởi kiện đó được xem là chưa đủ điều kiện để khởi kiện.
(2) Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND được thực hiện thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
- Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai
- Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
- Thời hạn thực hiện việc hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp;
- Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
Nếu như việc hòa giải thành công và có thay đổi về hiện trạng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được kết quả hòa giải, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng hơn về việc tổ chức hòa giải ở UBND xã, cụ thể là tổ chức và thành lập ra Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức hòa giải, phối hợp với các bên liên quan để thực hiện việc tổ chức hòa giải chứ không thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai như quy định ở Luật Đất đai 2024.
(3) Khởi kiện tranh chấp đất đai thực hiện ra sao?
Nếu hai bên đã thực hiện việc hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành, tranh chấp chưa được giải quyết thì có thể nộp đơn khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai được chia ra thành hai trường hợp
Trường hợp một trong hai bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
Trường hợp các bên tranh chấp đất đai đều không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nêu trên thì chọn một trong hai phương án giải quyết sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật đất đai 2024;
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy, quy định này cũng tương tự như quy định của Luật Đất đai 2013, để được khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai, bắt buộc các bên có tranh chấp đất đai phải thực hiện thủ tục hòa giải trước, nếu việc hòa giải không thành mới được tiến hành lựa chọn phương án giải quyết khởi kiện ra Tòa hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.
