Luật Đất đai 2024 được ban hành, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025 với nhiều quy định mới trong lĩnh vực đất đai. Vậy, theo Luật Đất đai 2024 thì khi nào phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ? Phí sang tên sổ đỏ năm 2024 là bao nhiêu?
Khi nào thì phải sang tên sổ đỏ?
Hiện nay, pháp luật không có quy định về “sổ đỏ”. Đây là từ được người dân sử dụng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Sang tên sổ đỏ thực chất là việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024:
Các trường hợp thay đổi phải thực hiện sang tên (đăng ký biến động đất đai) bao gồm:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền:
+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
+ Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận:
+ Của các thành viên hộ gia đình
+ Của vợ và chồng
+ Của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo:
+ Kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
+ Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
+ Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
+ Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai;
+ Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
- Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
- Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Như vậy, nếu thuộc các trường hợp trên thì phải sang tên sổ đỏ, tức đăng ký biến động đất đai.
Phí sang tên sổ đỏ năm 2024?
1) Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%.
2) Phí thẩm định hồ sơ
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp
3) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ)
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh quyết định.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
- Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;
- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
4) Phí công chứng, chứng thực
Mức thu phí công chứng hợp đồng được xác định theo Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau:
|
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng
|
Mức phí/1 trường hợp
|
|
Dưới 50 triệu đồng
|
50.000 đồng
|
|
Từ 50-100 triệu đồng
|
100.000 đồng
|
|
Từ 100-1 tỷ đồng
|
0,1% GTHĐ hoặc giá trị tài sản
|
|
Từ 1-3 tỷ đồng
|
1 triệu đồng và 0,06% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng
|
|
Từ 3-5 tỷ đồng
|
2,2 triệu đồng và 0,05% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 3 tỷ đồng
|
|
Từ 5-10 tỷ đồng
|
3,2 triệu đồng và 0,04% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng
|
|
Từ 10-100 tỷ đồng
|
5,2 triệu đồng và 0,03% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng
|
|
Trên 100 tỷ đồng
|
32,2 triệu đồng và 0,02% GTHĐ hoặc giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng
|
Chú thích: GTHĐ là giá trị hợp đồng.
5) Thuế thu nhập cá nhân
Về cách tính thuế từ thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điểm c Tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT như sau:
Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.
Theo đó, công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành)
Trường hợp mua bán đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
6) Các trường hợp miễn giảm
Theo Điều 47 Luật Đất đai 2024:
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) về thu nhập được miễn thuế, thì hai thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế:
- Thứ nhất, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thứ hai, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 10 Luật Phí và lệ phí 2015, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể đối tượng được miễn, giảm; mức giảm đối với các khoản phí, lệ phí:
Các đối tượng được giảm các đối tượng thuộc diện miễn, giảm phí, lệ phí bao gồm hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng, đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và một số đối tượng đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu không thuộc các trường hợp được miễn giảm thì năm 2024, người sang tên sổ đỏ phải đóng đầy đủ các loại phí như trên.
Xem thêm: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Luật Đất đai 2024: Phải công bố công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
