Việc bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư hiện nay đang được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD. Trong đó, khi thực hiện kế hoạch bảo trì phần sở chung trong một số trường hợp chủ đầu tư cần phải lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Các trường hợp áp dụng kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD thì kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư thông qua để áp dụng đối với các trường hợp tại tại khoản 3 và điểm a, điểm c khoản 4 Điều 31 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:
“- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt thì phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.
- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
+ Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ thì các chủ sở hữu khu căn hộ này thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập;
...
+ Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực”
Theo đó, khi thuộc các trường hợp trên thì chủ đầu tư cần lập hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Chủ thể có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Theo quy định tại khoản 2 Điều 33 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD thì Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo Hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua. Đối với Hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Theo đó, kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 33 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD được lập và thông qua trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định tại khoản 4 Điều 33 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD bao gồm:
+ Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó;
+ Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm;
+ Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
+ Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến khu vực cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của Ban quản trị;
+ Các vấn đề khác có liên quan.
Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 33 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong trường hợp có các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung mà phải bảo trì đột xuất, không có trong kế hoạch quy định tại khoản 4 Điều 33 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà các hạng mục cần bảo trì này phát sinh trong thời gian hoặc trước ngay thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cư (bao gồm bất thường hoặc thường niên) thì Ban quản trị phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường hợp không phát sinh trong thời điểm này thì Ban quản trị được thực hiện bảo trì nhưng phải báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất; việc bảo trì này phải đáp ứng các quy định về thanh toán và có đầy đủ giấy tờ chứng minh việc thanh toán theo quy định tại Điều 37 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Hội nghị nhà chung cư quyết định mức tiền thanh toán cho công việc bảo trì thuộc diện phải chuyển khoản và thuộc diện phải trả tiền mặt để bảo đảm tránh thất thoát kinh phí bảo trì.
Như vậy, khi lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chủ đầu tư cần chú ý thực hiện theo nội dung trên để đảm bảo thực hiện bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung và tránh thất thoát kinh phí bảo trì.
