Chào bạn! với thắc mắc của bạn tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, bạn đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
b) Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Từ các căn cứ pháp lý trên, bạn phải đảm bảo một số yêu cầu khi tham gia giao kết để hợp đồng có hiệu lực như:
+ Khi giao kết bạn cần nêu rõ họ tên, ngày tháng năm sinh, số chứng minh thư nhân dân và ngày cấp, cũng như địa chỉ liên lạc để chứng minh bạn đã đủ tuổi để thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà. Còn với bên cho thuê ngoài những yêu cầu trên bạn đặc biệt lưu ý tư cách của bên cho thuê, bên cho thuê phải là chủ sở hữu của căn nhà, có địa chỉ liên lạc và các giấy tờ chứng minh về việc sở hữu đối tượng thuê – giấy tờ nhà đất.
+ Để thể hiện hai bên hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng bạn và bên cho thuê có thể ghi vào hợp đồng: hai bên đã thỏa thuận và đưa đến thống nhất về các nội dung hoặc kết thúc hợp đồng bằng điều khoản sau cùng nêu rõ: hai bên thống nhất, hai bên đồng ý,…thể hiện ý chí ngay trong hợp đồng.
+ Để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực, luật không quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên bạn nên lập thành văn bản có chữ kí của hai bên, nếu công chứng được thì càng tốt.
Thứ hai, cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của bạn và bên cho thuê một cách rõ ràng để khi có tranh chấp xảy có căn cứ để xử lý.
Căn cứ Mục 5, tiểu mục 1 từ điều 473 đến điều 482 BLDS 2015, bạn cần cụ thể hóa các điều luật và những thỏa thuận khác của bạn và bên cho thuê thành các điều khoản cụ thể của hợp đồng.
- Về vấn đề đối tượng thuê, giá thuê, phương thức thanh toán.
+ Đối tượng thuê: Trong điều khoản cần ghi rõ địa chỉ nơi thuê chi tiết đến phòng, số nhà, và ghi rõ địa điểm thuê thuộc sở hữu của bên cho thuê.
+ Ngay khi kí kết hợp đồng bạn phải lường trước có những khoản tiền nào liên quan đến sinh hoạt phí như: phí thuê nhà, điện, nước, mạng, gửi xe, phụ phí vệ sinh,… cần phải thảo luận và đưa ra thống nhất về các khoản phí, phải đảm bảo về điều khoản phương thức thanh toán: thanh toán theo kỳ hay thanh toán từng tháng, thanh toán với số tiền ghi rõ đến hàng đơn vị (cả số và chữ), và các vấn đề liên quan đến trả tiền nhà, về việc trả chậm, trả dần thì bạn nên có thêm điều khoản: trong trường hợp bên thuê trả chậm tiền nhà, bên cho thuê có trách nhiệm nhắc nhở, quá bao nhiêu lần thì bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo trước hai tháng hoặc một tháng để bạn có thời gian chuẩn bị.
- Về vấn đề đặt cọc khi thuê nhà.
+ Có lợi nhất là bạn chỉ đặt cọc số tiền để thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng, khi hợp đồng được kí kết bên cho thuê sẽ trả lại tiền hoặc sẽ trừ luôn vào tiền nhà tháng đầu tiên, nếu bên cho thuê không chấp nhận và muốn tiền đặt cọc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thì thỏa thuận điều khoản khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc thanh toán hợp đồng,… thì số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào tiền thuê nhà, như vậy bên cho thuê sẽ không lấy được số tiền này nếu bạn ngại đòi hay bên cho thuê cố tình không chịu trả.
+ Bạn nên lập riêng một hợp đồng đặt cọc, có đi công chứng càng tốt để tránh mất tiền đặt cọc oan.
- Về vấn đề giao nhận tài sản thuê.
+ Thời điểm giao nhà ghi rõ thời gian, giờ ngày tháng năm, địa điểm giao nhận nhà
+ Nếu cần có thể lập biên bản giao nhận nhà trong đó nêu rõ hiện trạng của căn nhà, căn phòng đó, có chữ ký xác nhận
- Về vấn đề quyền chiếm hữu, sử dụng, nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê.
+ Thỏa thuận và nêu rõ điều khoản về việc được đảm bảo sự ổn định của tài sản trong quá trình bạn đi thuê nhà, được hưởng đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản thuê, nếu bên cho thuê muốn can thiệp vào tài sản đã bàn giao cho bên thuê trong thời hạn thuê phải hỏi ý kiến hoặc có báo trước.
+ Nghĩa vụ trùng tu, sửa chữa, hay các vấn đề khác như cho thuê lại, nếu gây thiệt hại đến đồ đạc thì bạn phải chịu những trách nhiệm gì, và tốt nhất bạn nên có điều khoản chỉ chịu trách nhiệm đối với những thiệt hại do mình gây ra và bên cho thuê phải chứng minh được điều đó, nếu không bên cho thuê phải chịu
+ Về vấn đề cho thuê lại cũng nên có một điều khoản, được phép cho thuê lại hay không, được quyền đó trong trường hợp nào ghi rõ trong điều khoản.
- Về vấn đề trả lại tài sản thuê khi kết thúc hợ đồng hay đơn phương chấm dứt hợp đồng.
+ Đối với bên thuê, khi hợp đồng chấm dứt bên thuê sẽ có một khaongr thời gian hợp lý để di chuyển tài sản của bên thuê ra khỏi nơi thuê, bên cho thuê không được gây cản trở, nếu gây cản trở bên cho thuê phải chịu trách nhiệm, bị phạt hoặc phải bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.
+ Bạn cũng nên thỏa thuận về thời điểm bàn giao, trả lại chìa khóa, trước khi chuyển đi.
Hiện tại, do bạn chỉ hỏi chung như vậy, nên tôi chỉ trả lời sơ bộ cho bạn như vậy. Để có được câu trả lời chính xác hơn bạn nên liên hệ trực tiếp với luật sư để cung cấp thêm những thông tin cụ thể, hoặc có được mẫu hợp đồng thuê nhà đầy đủ, hợp lý nhất.
Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Hương Giang.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DÂN SỰ | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM
M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com
Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.
