Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những tài sản phổ biến có thể dùng để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và đặc biệt còn được dùng để thế chấp tài sản với ngân hàng.
Trong trường hợp người thế chấp Giấy chứng nhận QSDĐ có nhu cầu cho thuê, mượn Giấy chứng nhận QSDĐ đã được thế chấp, thì có được hay không?
1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có giải thích thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Trong đó, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Những tài sản này có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá có thể là tài sản hiện hữu hoặc hình thành trong tương lai (QSDĐ là một trong những loại này).
Do đó, thế chấp QSDĐ là việc người có quyền đối với Giấy chứng nhận QSDĐ giao cho bên nhận thế chấp hoặc cho bên thứ ba để vay vốn.
2. 04 lưu ý khi sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp
Khi người thế chấp sử dụng Giấy chứng nhận QSDĐ làm tài sản thế chấp cần lưu ý một số quy định về tài sản thế chấp được quy định cụ thể tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
3. Người thế chấp quyền sử dụng đất có những quyền nào?
Căn cứ Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp có những quyền đối với tài sản là QSDĐ đang được thế chấp như sau:
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
- Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Qua các quy định nêu trên, có thể thấy dù Giấy chứng nhận QSDĐ đã được thế chấp với nhận thế chấp thì vẫn có thể cho thuê, mượn tài sản nhưng phải thông báo cho bên thuê cũng như bên nhận thế chấp.
