Pháp luật hiện nay không quy định về dự án đất nền, để có sản phẩm là đất nền để thực hiện chuyển nhượng thì pháp luật quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án tùy theo mỗi loại quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở 2014, gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
+ Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
+ Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
[...]”.
Theo quy định này, chủ đầu tư dự án có quyền được được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép. Quy định này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền đối với các loại đất tại khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình có điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; khu vực mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Khi đất trong dự án bất động sản thuộc các khu vực này thì mới được xét các điều kiện để được chuyển nhượng theo hình thức phân lô, bán nền quy định tại điểm a, b, c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán (chuyển nhượng) khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận.
