Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Xin được hỏi nội dung như sau: Trước thời điểm Điều này của Luật này có hiệu lực thì

1) Nhưng dự án đang xây dở dang có phải thực hiện Bảo lãnh hay k ?

2) Nếu CDT k thực hiện Bảo lãnh như quy định thì chế tài sẽ ntn ?

Xin chân thành cảm ơn !

Chào các bạn,

Khoản 1 điều 56 LKDBĐS 2014 qui định : "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.", đây là một qui định bất khả thi bởi trước khi có hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng thì Chủ đầu tư chưa phát sinh nghĩa vụ tài chính với khách hàng, vậy Ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ nào của Chủ đầu tư ? Luật KDBĐS 2014 dường như chỉ "copy" từ Luật nhà ở, Luật đất đai qua nhưng người "copy" rất cẩu thả nên có khá nhiều điểm bất hợp lý mà khoản 1 điều 56 nêu trên là một ví dụ.

Tuy nhiên, từ khoản 1 điều 56 LKDBĐS 2014 chúng ta hiểu rằng Luật qui định đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải được Ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì mới đủ điều kiện để được kinh doanh, do đó nếu chủ đầu tư bỏ qua vấn đề bảo lãnh này thì Hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai đã vi phạm điều cấm của pháp luật tại khoản 1 điều 8 LKDBĐS 2014 nên nó sẽ bị vô hiệu và lỗi hoàn toàn do Chủ đầu tư (do Luật qui định Chủ đầu tư phải được bảo lãnh khi bán, tức Chủ đầu tư là bên có nghĩa vụ phải làm thủ tục để được bảo lãnh mà không làm trong khi khách hàng là bên có khả năng không biết, Pháp luật cũng không qui định là khách hàng phải biết việc bảo lãnh đó)

Trân trọng.

Hiện nay khách hàng mua nhà đã rất cẩn trọng trong việc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hầu hết trước khi mua đều có tham khảo ý kiến của các Luật sư chuyên về kinh doanh bất động sản và có khá nhiều khách hàng đã nhờ Luật sư hỗ trợ pháp lý trong suốt quá trình ký kết hợp đồng mua nhà ở này. Có lẻ đâu đó cũng còn một vài trường hợp khách hàng vì lý do nào đó mà không áp dụng hết các biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của mình từ xa thì cũng đành chịu thôi bạn. (cá nhân tôi từ khi Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực tới nay chưa gặp trường hợp nào khách hàng bị như vậy)

Trân trọng.