Hiện nay, thực trạng tái định cư trong chính sách đất đai được coi là một trong những vấn đề nóng, thường gây ra nhiều tranh cãi giữa người dân với chính quyền. Xong, trong phạm vi bài viết này, chúng ta không bàn đến quy định liên quan về đền bù hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà sẽ đi giải quyết thắc mắc nhiều người vẫn hay đặt ra, rằng đất tái định cư thì có quyền chuyển nhượng hay không?
Xét về bản chất, đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để hồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Bởi vậy, về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu. Do đó, đất tái định cư nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về người có quyền sử dụng đất hợp pháp hoàn toàn có các quyền như các loại đất ở thông thường khác.
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận,…
….”.
Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Về hình thức của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra quy định:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Cụ thể vấn đề này được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, một trong những điều kiện tiên quyết của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng. Mặt khác, trong trường hợp người sử dụng đất đang ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Nói cách khác, trường hợp đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa thể tiến hành việc chuyển nhượng. Nếu các bên vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
|
Điều 13. Tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai
1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.
2. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này.
|
