Điều kiện chuyển nhượng nhà ở? Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức? Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất chỉ mới có sổ đỏ có vô hiệu?
Điều kiện chuyển nhượng nhà ở?
Tại Điều 160 Luật nhà ở 2023 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
(1) Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại mục (2) được nêu dưới đây.
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
- Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
(2) Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
- Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều 160 Luật nhà ở 2023, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, Nhà ở khi chuyển nhượng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện nêu trên, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là một trong những điều kiện để thực hiện giao dich, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật nhà ở 2023 nêu trên.
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức?
Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất chỉ mới có sổ đỏ có vô hiệu?
Theo điều kiện tại Điều 160 Luật nhà ở 2023 nêu trên, nếu không thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 160 Luật nhà ở 2023 thì Nhà ở chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật không thể thực hiện việc chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục của việc chuyển nhượng.
Do đó, Việc Văn phòng công chứng chứng thực cho hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản trên đất này khi chưa có giấy chứng nhận cho tài sản trên đất này là vi phạm quy định.
Tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Như vậy, nhà ở thuộc trường hợp phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng, mặt khác nếu chỉ chuyển nhượng đất mà không chuyển nhượng nhà trên đất cũng không được. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng này sẽ vô hiệu, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất sẽ vô hiệu.
