Thông thường, chúng ta chỉ nghe thế chấp QSDĐ cho ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay, vậy thế chấp QSDĐ cho người thân để vay tiền có vi phạm pháp luật không?
(1) Quy định pháp luật về thế chấp tài sản
Theo Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Tài sản được dùng để thế chấp bao gồm bất động sản và động sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai, phổ biến nhất là thế chấp toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc xe ô tô.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trường hợp muốn thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản.
Khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, điều kiện cần trước tiên để có thể thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay là bên thế chấp phải đăng ký tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Văn phòng đất đai, sau đó mới được đem quyền sử dụng đất này đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
(2) Có được thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân để vay tiền không?
Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác
- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Như vậy, pháp luật cho phép cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là chủ thể được phép nhận thế chấp.
Do đó, việc vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân không vi phạm pháp luật, tuy nhiên cần phải đáp ứng được hai điều kiện đó là người thân đó phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và việc nhận thế chấp này không vi phạm điều cấm của luật cũng như không trái với đạo đức của xã hội.
Lưu ý, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Bên cạnh đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
