Cầm cố đất là giao dịch đã có từ thời ông cha ta đến nay. Vậy hiện nay cố đất có được pháp luật thừa nhận không? Có được cầm cố quyền sử dụng đất không?
Quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?
Theo Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
- Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
- Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
- Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Như vậy, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản và là một loại tài sản.
Có được cầm cố quyền sử dụng đất không?
Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Theo Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của cầm cố tài sản như sau:
- Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
- Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.
Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất có các quyền như sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, mặc dù không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất nhưng pháp luật đất đai hiện hành cũng không cấm hoạt động này, đồng thời tại Bộ luật Dân sự 2015 cũng cho phép cầm cố quyền sử dụng đất (vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản) và được thể hiện bằng hình thức cầm cố bất động sản.
Như vậy, hiện nay vẫn được cầm cố quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của các bên cầm cố, nhận cầm cố quyền sử dụng đất là gì?
Theo các quy định từ Điều 311 đến Điều 314 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
(1) Quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố
- Quyền của bên cầm cố:
+ Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 314 Bộ luật Dân sự 2015 nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
+ Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.
+ Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.
+ Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Nghĩa vụ của bên cầm cố”
+ Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.
+ Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.
+ Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
(2) Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cầm cố
- Quyền của bên nhận cầm cố:
+ Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.
+ Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
+ Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.
+ Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.
- Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố:
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.
+ Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
+ Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
+ Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Như vậy, bên cầm cố và bên nhận cầm cố đều có các quyền và nghĩa vụ ràng buộc với nhau mà mỗi bên đều phải thực hiện.
Khi nào chấm dứt cầm cố quyền sử dụng đất? Bên nhận cầm cố có trả lại quyền sử dụng đất không?
Theo Điều 315, Điều 316 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cầm cố tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.
- Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Tài sản cầm cố đã được xử lý.
- Theo thỏa thuận của các bên.
Đồng thời, khi việc cầm cố tài sản chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 315 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc theo thỏa thuận của các bên thì tài sản cầm cố, giấy tờ liên quan đến tài sản cầm cố được trả lại cho bên cầm cố. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản cầm cố cũng được trả lại cho bên cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, trừ khi tài sản cầm cố đã được xử lý thì các trường hợp còn lại khi chấm dứt cầm cố quyền sử dụng đất, bên nhận cầm cố sẽ trả lại quyền sử dụng đất hoặc theo thoả thuận.
