Chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư có gì khác so với chuyển quyền nhà ở trên đất?

>>> 11 loại hợp đồng giao dịch bất động sản phổ biến bắt buộc phải công chứng

>>> Bí kíp mua bán nhà, đất

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người. Để có được nhà ở có thể thông qua nhiều phương thức như: tự xây dựng, chuyển quyền sở hữu nhà ở như mua bán, tặng cho, thừa kế... Trong đó, chuyển quyền sở hữu thường diễn ra với hai đối tượng phổ biến là căn hộ chung cư và nhà ở trên đất. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về một số điểm khác nhau trong việc chuyển quyền sở hữu với hai đối tượng này.

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp cho chủ sở hữu:

Căn cứ Điều 11 Luật Nhà ở thì giấy chứng nhận được cấp:

- Trường hợp nhà là căn hộ chung cư: Chủ sở hữu căn hộ chung cư (không đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất ở) thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Trường hợp là nhà ở trên đất: Chủ sở hữu nhà ở trên đất đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất sẽ được cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

2. Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua căn hộ chung cư trong nhà chung cư là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia

Căn cứ Khoản 2 Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có quy định việc mua bán nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc:

a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

Căn cứ Điểm b, Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia…”

Như vậy, khi người mua mua căn hộ chung cư trong nhà chung cư thì không thể một mình trở thành chủ sở hữu quyền sử dụng đất, mà là có chung quyền sử dụng đất với các người mua căn hộ khác trong nhà chung cư.

Khác với mua bán nhà trên đất thì người mua sẽ là người sở hữu nhà ở và là người duy nhất có quyền sử dụng đất nếu việc mua bán gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Căn cứ Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở).

3. Phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà chung cư khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà chung cư hình thành trong tương lai của chủ đầu tư bất động sản

Căn cứ 55 Luật Kinh doanh bất dộng sản về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

..."

"Điều 54. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

..."

4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu:

- Trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư và người mua:

Thời điểm chuyển quyền là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.(Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở)

-Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở trên đất: 

Thời điểm chuyển quyền là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.( Căn cứ Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở)

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư phải có nội dung:

Căn cứ Khoản 2 Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định nội dung hợp đồng về nhà ở thì đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì phải có thêm nội dung sau:

+ Phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung;

+ Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;

+ Diện tích sàn xây dựng căn hộ;

+ Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

6. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ Khoản 2 Điều 118, Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 thì một trong các giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận là:

"Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó."

Như vậy, người đã mua căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở từ nhà đầu tư có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán này (bao gồm đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó) mà không cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nếu là hợp đồng mua bán nhà ở trên đất, không phải là nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người mua không được phép chuyển nhượng hợp đồng này khi không có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là một số điểm khác nhau giữa chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở trên đất mà mọi người nên biết để cân nhắc khi muốn mua bán nhà ở nhé.