Liệu chủ đầu tư có nhất thiết phải có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà hay không? Cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết này nhé!
(1) Chủ đầu tư có nhất định phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Liên quan đến vấn đề này, khoản 1 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
"Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh)."
Như vậy, theo quy định trên, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh thì mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua nhà ở bằng cách yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng.
Điều này giúp đảm bảo rằng nếu có vấn đề xảy ra trong quá trình bàn giao nhà, người mua sẽ được bồi thường hoặc hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, từ đó tăng cường tính minh bạch và an toàn trong giao dịch bất động sản.
(2) Chủ đầu tư có trách nhiệm gì trong trường hợp ngân hàng chấp thuận bảo lãnh?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023, trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023.
Phạm vi bảo lãnh, điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh được các bên thỏa thuận, nhưng phải đảm bảo trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh theo quy định. Những điều này phải được ghi trong thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Theo đó, dựa vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư.
Lưu ý, thỏa thuận cấp bảo lãnh phải ghi rõ thời hạn hiệu lực khi cung cấp cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Căn cứ vào hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng với chủ đầu tư. Thư bảo lãnh này phải được gửi cho chủ đầu tư để cung cấp cho từng bên mua, thuê mua. Theo đó, trên thư bảo lãnh cũng phải ghi rõ thời hạn hiệu lực bảo lãnh.
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc theo thời hạn thỏa thuận, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua và chỉ được nhận tiền thanh toán từ bên mua, thuê mua sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng cho họ.
(căn cứ theo khoản 4, 5, và 6 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023).
(3) Trường hợp chủ đầu tư không làm theo cam kết thì xử lý thế nào?
Theo khoản 7 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định:
“Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.”
Như vậy, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà như cam kết mà không trả lại tiền hoặc trả lại nhưng chưa đủ thì người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính cho mình theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
(4) Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền từ chối bảo lãnh từ ngân hàng không?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.
Nếu bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng.
Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
