Cần tách bạch chủ thể hợp đồng trong giao dịch thế chấp và bảo lãnh

Chủ đề   RSS   
  • #119298 22/07/2011

    luquangvinh

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2011
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 275
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Cần tách bạch chủ thể hợp đồng trong giao dịch thế chấp và bảo lãnh



    LƯ QUANG VINH

    Posted on  by Civillawinfor

    Việc xác định đúng chủ thể trong giao dịch hợp đồng dân sự là hết sức cần thiết. Giúp dễ thực hiện hợp đồng cũng như xác định quan hệ tranh chấp (nếu có) sau này. Trong thời gian qua, do việc vận dụng ngôn ngữ pháp lý không rõ ràng tại các tổ chức tín dụng đã vô tình tiếp sức cho các phần tử cơ hội lừa đảo.

    Đơn cử là những vụ tranh chấp có liên quan đến hoạt động thế chấp, vay vốn trên địa bàn Hà Nội, cũng như những vụ "gom sổ đỏ" của hàng nghìn hộ dân ở một số tỉnh để đi thế chấp chiếm đoạt tiền vay. Sự việc nổi cộm đến mức Ls. Trương Thanh Đức – Chủ tịch công ty luật Basico đã bút chiến qua bài viết “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp”(1) đăng trên Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ, số ra tháng 3/2011 để phản bác lại bài viết “Hợp đồng ủy quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” đăng trên tạp chí T. của tác giả N.V.B – Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Theo đó, Thẩm phán B nêu lên một vụ án “Ông Th. uỷ quyền cho ông D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại một Chi nhánh Ngân hàng ở thành phố Q”. Ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

    Qua đó, Thẩm phán B đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh. Ls. Đức lại đặt vấn đề: Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

    Cuộc bút chiến thú vị này bắt đầu từ lập luận của thẩm phán B cho rằng: ông D đã lợi dụng hợp đồng ủy quyền có chứng thực để vay tiền cho D thay vì cho Th. Ls. Đức phản bác: Thế chấp có thể được hiểu là một trong những quyền định đoạt khác đối với tài sản. Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện quyền đó. Và kết luận, trong trường hợp này, đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình.

    Ls. Đức tiếp tục lập luận: Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.. Trong vụ án nói trên, ông D. là người ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng “vay vốn cho chính bản thân mình” chứ không phải là “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng” để vay vốn ngân hàng. Vì là hợp đồng tín dụng giữa ông D. với ngân hàng, nên ông D. phải ký hợp đồng bằng chính tư cách của mình, chứ không thể nhân danh ông Th. để ký hợp đồng vay vốn. Vì vậy, ông Th. không có lý do gì lại phải ký vào hợp đồng tín dụng như thắc mắc của tác giả. Còn trong hợp đồng tín dụng có nhắc đến tên người thế chấp và tài sản thế chấp là hoàn toàn cần thiết và đúng pháp luật. Việc này cũng tương tự như trong hợp đồng thế chấp có nhắc đến tên người vay vốn và hợp đồng tín dụng. Ls. Đức tiếp tục quy kết: tác giả đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng, nên mới cho rằng đã có sự “nhập nhằng” trong vụ việc nói trên. Trong trường hợp này, ông Th. chỉ ký một hợp đồng uỷ quyền thế chấp là đủ yếu tố pháp lý, chứ không có bất kỳ lý do nào bắt phải ký thêm một hợp đồng thế chấp hay hợp đồng “bảo lãnh” nữa.

    Nếu kết luận như Thẩm phán B, thì hàng vạn hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết trên cơ sở uỷ quyền thế chấp từ trước đến nay đều vô hiệu do vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật. Và như vậy cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng uỷ quyền nói chung, hợp đồng uỷ quyền thế chấp nói riêng không có giá trị pháp lý (!?). Chỉ có Thẩm phán B mới hiểu và nhận xét không đúng về nội dung và hình thức của hợp đồng uỷ quyền để ký hợp đồng thế chấp vay vốn ngân hàng. Nếu các thẩm phán khác của Toà án cũng phán xử như tác giả, thì thật là một thảm hoạ đối với ngành ngân hàng.

    Nhân tiện Ls. Đức nhắc đến nội dung và hình thức của hợp đồng ủy quyền, tôi muốn nói rõ về chủ thể của loại hợp đồng này. Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản (SHTS) có thể ủy quyền cho người khác mua bán, thế chấp… tài sản của mình. Tuy nhiên, người được ủy quyền không được nhân danh chính mình, mà nhân danh chủ SHTS để đàm phán, ký kết. Phải thể hiện rõ ý chí của chủ SHTS và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó, theo khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự (BLDS) về nghĩa vụ của bên được ủy quyền. Người được ủy quyền được nhân danh và vì lợi ích của người uỷ quyền, xác lập giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Bởi pháp luật dân sự quy định người ủy quyền phải là chủ SHTS:

    - Khoản 1 Điều 320 BLDS: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch;

    - Khoản 1 Điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp);

    - Điều 715 BLDS: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp), chứ không phải với kiểu lập luận ngược đời xưa nay hiếm của ông luật sư là “đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình”!. Hay kiểu“Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.”. Chính sự nhằm lẫn việc bảo đảm bằng… ủy quyền mới đáng sợ! Ngay điểm lập luận này, chắc bản thân ông luật sư cũng ngờ ngợ nhận ra đây là giao dịch bảo lãnh nhằm bảo đảm khoản vay rồi chăng?!

    Nếu như ông luật sư cho rằng Thẩm phán B đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng thì tôi e rằng, bản thân ông đã nhầm lẫn về các chủ thể trong hợp đồng thế chấp và hợp đồng bảo lãnh tiền vay? Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản sở hữu (TSSH) của chính người vay, thì gọi là thế chấp, việc bảo đảm tiền vay bằng TSSH của người khác thì gọi là bảo lãnh! Bởi nghĩa vụ của bên bảo lãnh được quy định như sau:

    - Điều 369 BLDS: Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh;

    - Khoản 1 Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền…

    Như vậy, cả hai loại hợp đồng nêu trên đều có chung thuộc tính là tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của chính mình. Nhưng do chủ thể hợp đồng giao dịch khác nhau nên hệ quả pháp lý cũng khác nhau: Với hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền tài sản thế chấp phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho bên nhận thế chấp; đối với hợp đồng bảo lãnh thì chủ SHTS chỉ phải giao nộp tài sản bảo đảm khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Có không sự thiếu đồng bộ, chồng chéo giữa Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và Nghị định 163/2006/NĐ-CP,… Hay tâm lý lo ngại quy định lỏng lẻo về nghĩa vụ bảo lãnh của chủ HSTS sẽ là “một thảm hoạ” mà các ngân hàng đang lảng tránh hợp đồng bảo lãnh?

    ———————————————————————————————————

    (1) “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp” đăng lại ngày 03/07/2011 by Civillawinfor

    Cập nhật bởi luquangvinh ngày 22/07/2011 12:01:03 CH Cập nhật bởi luquangvinh ngày 22/07/2011 11:49:31 SA
     
    19254 | Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn luquangvinh vì bài viết hữu ích
    luonglawyer (15/06/2012) yeuluatqn (26/07/2011)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

2 Trang <12
Thảo luận
  • #268871   13/06/2013

    Bác có thể giải thích giúp em quy định tại khoản 4 Điều 72 NĐ 163 không? 

     

    "Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định tại khoản 5 Điều 32, khoản 4 Điều 33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba". 
    Như thế này thì bảo lãnh là thế chấp rồi còn bàn cãi gì nữa. 

     

     
    Báo quản trị |  
  • #584775   31/05/2022

    danluan123
    danluan123
    Top 50
    Male
    Lớp 6

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:14/07/2020
    Tổng số bài viết (1160)
    Số điểm: 8440
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 94 lần


    Đúng là trong trường hợp đối với hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền tài sản thế chấp phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho bên nhận thế chấp; sau cùng thì bản chất giao dịch đến sự thỏa thuận các bên nên pháp luật chưa cần dùng đến các bên thỏa thuận trước

     
    Báo quản trị |