Đất đang bị tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng là một trong những rủi ro mà người mua có thể bị dính vào khi không biết được hiện trạng sử dụng đất hoặc người bán cố tình che giấu. Vậy có cách nào để kiểm tra để hạn chế rủi ro cho người mua hay không?
Trường hợp đất thuộc diện đang tranh chấp
* Tính pháp lý:
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Tức là nếu đất đang tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các quyền nêu trên.
* Cách kiểm tra:
Để kiểm tra xem đất có đang bị tranh chấp hay không bạn có thể tìm hiểu thông tin qua:
- Các chủ đất liền kề của thửa đất
- Cán bộ địa chính xã, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn.
- Cùng với chủ đất đến phòng tài nguyên môi trường để hỏi về tình trạng pháp lý của thửa đất.
- Các công ty dịch vụ đất đai, họ là nơi “nắm giữ” đầy đủ và gần như chính xác về thông tin đất bao gồm tranh chấp, quy hoạch, pháp lý, giá cả… nhưng đổi lại người dân sẽ phải mất một khoản phí tương ứng thì mới biết được câu trả lời.
Ngoài ra, hiện nay, dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Nên người tìm hiểu sẽ phải đến một trong những cơ quan sau đây để kiểm tra:
- UBND cấp xã;
- Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện;
- Các phòng hoặc văn phòng công chứng.
Nhà, đất đang bị thế chấp:
* Tính pháp lý:
Về nguyên tắc khi chủ sở hữu mang tài sản của mình đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng (tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất).
* Cách kiểm tra:
Đối với các trường hợp cần kiểm tra để xem đất có đang bị thế chấp hay không thì có thể kiểm tra:
- Thông tin trên GCN QSDĐ: đối với tài sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số...” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Nếu người bán muốn giấu thông tin thì họ sẽ đưa bản photo hoặc gỡ tờ đó ra. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh, ngôi nhà định mua có thể đang bị thế chấp.
- Kiểm tra thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ không thể kiểm tra được thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Tìm hiểu thông tin tại phòng công chứng: Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí. Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.
- Tìm hiểu thông tin từ những người xung quanh khu vực đó: Có thể bí mật đến quan sát, hỏi thăm từ người dân xung quanh để coi tình hình an ninh tại khu vực này như thế nào, có ai tới siết nợ, có thật nhà đất đó là của người rao bán hay không... Đây cũng là cách để đảm bảo sự an toàn, chắc chắn trước khi quyết định mua nhà đất.
Ngoài ra, nếu bất động sản đã có “sổ đỏ”, thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu, ghi rõ đã thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nào đó, cũng như thông tin đã xóa thế chấp ngay trên chính sổ đỏ.
Vì thế, trước khi quyết định mua, người mua có quyền đề nghị chủ tài sản cho xem sổ đỏ bản gốc để kiểm tra những thông tin này.
Lưu ý: Trường hợp người mua vẫn muốn nhận chuyển nhượng nhà đất đang bị thế chấp từ bên chuyển nhượng thì cần lập biên bản cam kết 3 bên gồm bạn (người mua) - người bán (bên thế chấp) - ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nội dung biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên bán với bên mua và thanh toán tiền nợ giữa bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền, nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp.
Xem thêm: Cách nhận biết đất có dính quy hoạch hay không: Xem TẠI ĐÂY
Các bạn có thể chia sẻ thêm những kinh nghiệm thực tế cũng như các cách để giúp mọi người hạn chế rủi ro tại topic này nhé!
Có tham khảo nguồn từ Kinh tế & Đô thị
