Vay vốn bằng cách thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hiện nay diễn ra ngày càng phổ biến. Vậy trường hợp nào thì người sử dụng đất không được thế chấp tài sản GCN QSDĐ?
1. Điều kiện thế chấp QSDĐ
Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
ĐK 1: Có Giấy chứng nhận QSDĐ;
Trừ 02 trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 3 Điều 186)
- Trường hợp 2: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền ( khoản 1 Điều 168)
ĐK 2: Đất không có tranh chấp;
ĐK 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
ĐK 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện đối với từng trường hợp được quy định chi tiết tại điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Như vậy, nếu GCN QSDĐ đất không thỏa các điều kiện nêu trên thì không được sử dụng GCN đó để thế chấp.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2. Một số trường hợp khác nếu thế chấp phải thỏa điều kiện như sau.
Trường hợp 1: Đang bảo quản di sản của người khác.
Căn cứ Điều 617 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra, như sau:
“Điều 617. Nghĩa vụ của người quản lý di sản
…
b) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản”
Do đó, nếu người bảo quản di sản đang trong thời gian bảo quản di sản của người khác thì không được sử dụng tài sản đó để bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt bằng tài sản khác,…
Trong trường hợp này, người quản lý di sản có quyền chuyển nhượng nếu hết thời hạn bảo quan mà không có người thừa kế nhận di sản thì tòa án ra quyết định giao di sản cho người quản lý. Lúc này người quản lý di sản mới có tòa quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản,..theo quy định.
Trường hợp 2: Tài sản hình thành trong tương lai
Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:
“Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”
“Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”
Như vậy, từ căn cứ trên thì quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai (bao gồm quyền sử dụng đất hình thành từ vốn vay) không phải là tài sản bảo đảm và không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời, giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai sẽ không được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 3: Chưa có GCN QSDĐ.
Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật đất đau 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” . Theo đó, nếu không có GCN QSDĐ đất người chuyển nhượng sẽ không thỏa điều kiện thế chấp.
Tuy nhiên, cũng tại điều này quy định nếu chưa có GCN QSDĐ những có một trong các loại giấy tờ sau thì được thực hiện việc thế chấp đối với các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xem thêm:
>>> Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ
>>> 05 điều cần biết về bảng giá đất
