Hiện tại có quy định nào bắt buộc cá nhân cho thuê nhà phải đăng ký hộ kinh doanh hay thành lập doanh nghiệp không?
1. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hướng dẫn cụ thể hơn:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
- Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
- Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
=> Theo đó, kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định là:
- Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp khác;
- Phải công khai thông tin trên các trang thông tin điện tử về doanh nghiệp, về bất động sản.
2. Cá nhân cho thuê nhà có phải thành lập hộ kinh doanh không?
Tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hướng dẫn về tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên như sau:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP bao gồm:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP quy định về cá nhân hoạt động thương mại không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh là:
- Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các thương nhân được phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong;
- Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định;
- Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định;
- Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc người bán lẻ;
- Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định;
- Các hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác.
=> Theo đó, đối với cá nhân có cho thuê nhà thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, nhà xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, không mang tính chất thường xuyên thì không bắt buộc phải có các điều kiện về kinh doanh bất động sản tức không phải đăng ký hộ kinh doanh.
Tuy nhiên cần xác định rằng mục đích xây dựng ban đầu của cá nhân không phải nhằm kinh doanh mà do cá nhân đó không sử dụng đến hoặc không sử dụng hết mới tiến hành cho thuê lại thì không cần phải đăng ký kinh doanh.
Như vậy, trong trường hợp cá nhân có xây nhà để cho thuê, đây là hoạt động thương mại không thuộc các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh, là hoạt động kinh doanh mang tính chất thường xuyên nên cần phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật tức phải đăng ký hộ kinh doanh. Chỉ có trường hợp nhà do dôi dư, không mang tính chất thường xuyên thì không cần phải đăng ký kinh doanh.
